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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資のツボ 独身女性編:後編

不動産投資のツボ

独身女性編後編

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単身女性(独身女性)が自己居住というカタチで不動産投資を行い、潜在収益を得るケースについて考えてみたいと思います。

更新日:2008/11/06

シミュレーション

■プロフィール

独身女性
年齢:
30歳
年収:
500万円
職業:
薬剤師

   

年収は、年2%上昇するものとします。

7年後結婚をするものとし、その際に不動産投資を終了するものとします。

■購入した投資物件データ

所在地 東急田園都市線 三軒茶屋駅
徒歩10分
築年 1998年 中古マンション
間取り 1DK 30m²
価格 2,500万円
頭金 100万円
ローン 35年ローン 金利4%
  • 30歳時に購入。自己居住用とする。
  • 諸費用および購入当初のリフォーム費用として、各々100万円を計上。
  • 管理費および修繕積立金は、年間12万円とする。
  • 居住7年目に結婚のため売却をするものとし、物件価格は年1%ずつ減少すると仮定し2,325万円で売却できるものとする。
  • 三軒茶屋駅徒歩10分以内の賃貸マンション相場を考慮し、賃貸で居住した場合は月々15万円の家賃支出があるものとする。

※今回のシミュレーションにおいて、投資をしない場合は30歳時点から新規に「賃貸物件に住む」ということを指すものとし、諸費用として初年に75万円(敷金礼金として各2か月分を含む)、賃貸契約は2年更新とし、更新費用は家賃1か月分を要するものとする。
監修:ファイナンシャルプランナー
佐藤益弘氏
(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP®資格認定者(J-90032758)
佐藤 益弘氏

独立系FPとして活動中。主要ウェブサイトや経済紙への執筆、厚生労働省・国土交通省などのセミナー講師、共栄大学での非常勤講師も務める。



佐藤先生のココがツボ よくわかる解説
不動産投資を行なった場合・行わなかった場合

相場家賃との住まいコスト比較

投資をした場合としなかった場合では、どのような差が生じたかをみてみましょう。

東急田園都市線の三軒茶屋駅周辺の賃貸マンションに住もうとした場合、築10年程度のマンションでも月々約15万円程度の賃料がかかります。今回のシミュレーションでは、7年間マンションに賃貸住まいをした場合、初期費用や更新費用を考慮すると1,380万円の費用がかかるという結果になりました。

一方、マンションを購入した場合はどうでしょうか。シミュレーションによると、マンションライフにかかった7年間の費用は1,383万円(頭金およびローン支払い総額・諸費用)ですから、三軒茶屋に家賃相場とほぼ同額となります。

つまり、賃貸コストと購入コストを比較すると、さほど大きな差は生じないと言うことになります。

貯蓄残高

次に貯蓄残高を見てみましょう。7年後の貯蓄残高は、投資をした場合が783万円、投資をしなかった場合が619万円となり、投資をしていた場合の方が、貯蓄残高が多くなるという結果になりました。しかし、その差は約160万円、年間23万円程度の差しかありませんから、価値観による違いで「メリットが少ない…」と感じる方もいらっしゃるでしょう。

確かに、貯蓄残高や2,500万円で購入したマンションを、7年後に2,325万円で売却したこと等、表面的な数字のみを見るとメリットが少ないように思います。

ただ、ここには表面的な数字には表れない「潜在収益」という価値観が存在します。

ここで言う「潜在収益」とは、安全性や遮音性等々、賃貸マンションと分譲マンションの質的な差により生じたお金には換算できない満足度や環境のことです。例えば、ペットを飼いたい!と思っても、賃貸物件ではなかなかペット飼育可の物件は少ないものです。しかし、分譲マンションではペット飼育可の物件がほとんどです。お仕事から帰宅されたときに、ペットが玄関で待っていてくれる…そんな生活も不可能ではありません。

人生は一度きり、お金は人生を豊かにするツールという認識に立てば、コストが一緒であれば、この「潜在収益」が高い住み方をする方が良いと思いませんか?


7年後の選択肢 売却か賃貸か

今回のシミュレーションでは、7年目に売却をするというケースについて考えてみました。しかし、ライフプランの変更に応じて自己居住用として利用した後、賃貸に出すのか、それとも売却をするのかは、皆さんの考え次第…ということになります。前編でお話したように購入時点でラフに考えておくことで、いざその時が来たとき慌てず対処ができます。

また、自己居住用として購入した後、売却するにしても賃貸物件として活用するにしても、やはり購入段階でのエリア選定が重要な意味を持つことになります。物件価格が安いからといって購入および賃貸における需要が少ない場所で購入をした場合、後々のライフプラン変更が生じた場合に、苦悩することにもなりかねません。

今回例として取り上げた三軒茶屋は交通の便がよく、買物も便利で飲食店が充実しているなど、住みたい街ランキング等でもよく取り上げられる人気のあるエリアです。そのため家賃相場、売却価格も大きく変動することは考えにくいエリアです。

エリア選定を考える場合、新駅周辺のようにこれからインフラ整備が徐々に整い、ブランド化していく「成長が望めるエリア」よりも、三軒茶屋のようにインフラも整い、一定のブランドが定着して安定的な不動産ニーズが期待される「今後、より成熟が望めるエリア」ということについて情報収集され、エリア選定を進められることをおススメします。

今回は、不動産投資における「潜在収益」というポイントに触れながら、独身女性が不動産投資をした場合について考えてきました。不動産投資の収益と一口にいっても、目に見えるものだけではないということがわかっていただけたでしょうか?

独身女性が不動産投資をする場合、一般的な不動産投資(購入後賃貸物件として利用する)においても、潜在収益を目的とした不動産投資(購入後自己居住用として利用する)においても、やはりエリア選定というポイントは重要な要素です。

独身の方のように不確定要素が多いライフプラン上で、あらゆるライフプランの変更の可能性を考えて、不動産投資を検討するということは確かに手間のかかる作業ではありますが、まずは自分が住んでみたい憧れのエリアってどこだろう?ということから検討をスタートさせると、意外にスムーズに検討が進むのでは、と思いますよ。

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