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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資のツボ 主婦編:後編

不動産投資のツボ

主婦編後編

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主婦が不動産投資を行ったら…というケースについて、考えてみたいと思います。

更新日:2008/07/24

シミュレーション

■プロフィール

年齢:
50歳
年収:
693万円
職業:
会社員

 
年齢:
45歳
年収:
200万円
職業:
契約社員
(家計管理担当)

息子
年齢:
21歳
私立文系大学 3年生

   

サラリーマン編におけるキャッシュフローより、夫50歳時点の年収、生活費などを今回のキャッシュフローの基礎数値としました。

年収は、夫については50歳〜55歳まで1%、56歳〜60歳まで0%上昇するものとし、妻については、年収上昇は考えないものとする。

なお、妻55歳時点で離婚をするものとし、不動産投資をした場合、しなかった場合について、25年間のキャッシュフローを考えました。

また、離婚時の財産分与については、不動産投資をしていた場合には投資対象を財産分与されるものとし、不動産投資をしなかった場合は、夫60歳時点の預貯金を2分の1財産分与されるものと考えた。
なおその際、住居費用として月額8万円(東陽町1R相場)かかるものとする(初期費用および更新費用については考慮していない)。

■購入した投資物件データ

所在地 東京メトロ 東陽町駅 徒歩10分
築年 1998年築 中古マンション
間取り 1DK 35m²
価格 2,000万円
頭金 500万円
ローン 15年ローン 金利4% 退職金で残債一括返還。諸費用として、100万円を計上。
  • 妻46歳時に購入
  • 離婚後は自己居住用とし、その際リフォーム費用として10年毎に25万円を計上するものとする。管理費および修繕積立金は、年間12万円とする。

※離婚後の総収入、総支出、貯蓄残高の比較です。

※空室リスク、家賃低下リスク等については考慮しないものとします。

監修:ファイナンシャルプランナー
佐藤益弘氏
(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP®資格認定者(J-90032758)
佐藤 益弘氏

独立系FPとして活動中。主要ウェブサイトや経済紙への執筆、厚生労働省・国土交通省などのセミナー講師、共栄大学での非常勤講師も務める。



佐藤先生のココがツボ よくわかる解説
不動産投資を行なった場合・行わなかった場合

主婦が投資?

今回は、一般的な共働き家庭における主婦が、不動産投資を行ったら…ということについて考えてみました。

不動産投資を行う場合、物件購入を行った年に大きな支出が生じることになります。なぜなら今回、シミュレーションで考慮した物件価格2,000万円のように価格の大きいものに投資をすることになるためです。確かに、物件価格全額について投資用ローンを利用するという方法もありますが、それには、借入額に応じた収入を要することになりますし、借入額が大きくなるというリスクも生じます。そのため、一般的には物件価格の何割かを頭金として現金で用意することになります。

今回のシミュレーションでは、頭金として500万円、諸費用として100万円が初期費用としてかかったと想定していますが、600万円ものお金を一般的な主婦がひとりで使う…というケースはなかなか難しいことであるように思います。

そんなことをいったら、主婦には不動産投資は無理じゃないか?という声も聞こえてきそうですが、将来的な見通しの中で、より余裕のある暮らしを送るためには…という観点についてご夫婦でお話をされ、物件選びなどは夫婦共同で行い、実際の不動産投資に係る資金管理等は家計管理をしている妻が行うという方法も、立派な主婦の投資といえると私は思います。


いざというときのお金事情

「いざというとき」の一例として、今回は離婚というシチュエーションについても考えてみました。明確に離婚をしたい理由があるわけではないにしても、前回みた調査にもありましたが漠然としつつも離婚をしようかな…なんて考えた経験のある方も、少なくはないでしょう。

ただ、気になるのは、実際のお金事情。年金分割制度や慰謝料等々…離婚時のお金事情はケースバイケースですが、例えば、年金分割について考えてみましょう。年金分割とは、その言葉どおり、一般的にはご主人の厚生年金の一部、最高で50%までの額を、妻名義の年金として受け取ることのできる仕組みです。気をつけたいのは厚生年金部分のみが年金分割の対象であるということ。つまり、年金受給額全体の50%上限というわけではないので思っていたよりも少額だった…ということも考えられるようです。今回のシミュレーションでは、妻55歳時点(離婚時点)での、年金分割による受給額を概算により算出し、月々の基本生活費(住居費除く)を10万円と仮定してみました(家計調査2008年1〜3月期調査結果を勘案)。

貯蓄残高

そのシミュレーションの結果、不動産投資をしていた場合はその投資対象を自己居住用として利用するため、離婚から25年後(妻79歳時点)で貯蓄額は1,191万円。一方、不動産投資をしていなかった場合は、妻79歳時点で貯蓄額は492万円という結果になりました。

この概算シミュレーションは、あくまで概算目安として考えて頂ければ…と思います。なぜなら、離婚の事由や婚姻期間、資産状況により、慰謝料や財産分与の額はケースバイケースといえるからです。平成11年の人口動態統計特殊報告によると380万円が慰謝料等支払の平均となっていますが、平均額より高額の人もいれば、0円という人もいるなど、様々です。

そのことを加味しても、不動産投資を行わなかった場合のシミュレーション結果をみると、勢いに任せて「いざというとき」を迎えるということの危うさが見て取れると思いませんか?「いざというとき」が起こらないことに越したことはありませんが、万が一起こってしまったときの対策を考えておくことは大切なことですよね。

カタチに残す投資

不動産投資の一つのメリットとして、「カタチで資産を残しておける」ということがあげられます。代表的な投資商品である、株式などの有価証券投資もお金を証券というカタチに変えて投資をするのですが、証券というカタチがあっても、その価値がゼロになるリスクもはらんでいることに注意が必要です。イマイチ、ピンとこない方もいらっしゃるでしょうから、株式などの有価証券の価値がゼロになってしまうというリスクについて、もう少し補足しておきましょう。

株式投資を例にとって考えてみましょう。株式投資は、投資した企業が利益を上げて成長をしていけば、その企業そのものの価値が高まりますので、株の価値も高くなっていくということになります。しかし、逆に考えると投資した企業が利益を上げず、損失が多くなったらどうなるでしょう?企業の価値は下がり、それに伴って株の価値も低くなります。最悪の結果として、投資していた企業が倒産してしまったら、その株の価値はゼロになってしまうリスクもあるということを知っておかなければなりません。

一方で、不動産というカタチの価値がゼロになるということは考えられるのでしょうか?確かに、大震災や火災などに見舞われた場合に不動産そのものが滅失してしまえば、価値はゼロになりますが、火災保険等適切な保険に加入をしておくことで損失の拡大をくい止めることができます。また、物件検討の際に、耐火性や耐震性について十分にリサーチをしておくことで滅失リスクの発生率は抑制することも可能です。

今回のシミュレーションにおいても不動産投資の「カタチで資産を残しておける」というメリットを活かしているといえます。

貯蓄残高

投資をしていた場合、妻55歳時点から投資用マンションを自己居住用として利用することで住居費用を低く抑えることができているため、収支が安定しており、当初貯蓄額は低いものの順調にその額は大きくなっています。一方で、投資をしなかった場合は住居費用の負担が大きいため、収支はほぼ毎年赤字が続くことになり、当初こそ財産分与により貯蓄額は大きかったものの、毎年その貯蓄を切り崩していく結果となっています。

貯蓄額の推移をみてみると、離婚から17年目、つまり妻71歳時点において、投資をしていた場合が623万円、投資がなかった場合が570万円となり、投資をしていた場合の貯蓄額が逆転し、上回り始めます。

投資をする目的にもよりますが、今回のシミュレーションのように、万が一の場合の安定的な生活費用の一部としての資産形成および投資という点においては、価値がゼロになってしまう、リスクのより低い投資方法が、適しているといえます。

不動産投資は、初期費用として多額の支出を必要としたり、また投資対象としての不動産そのものが良く分からない(リスクや選び方)という方が多かったり、ということで、主婦に限らず、不動産投資を敬遠している方は少なくないかもしれません。

しかし、様々な投資商品が存在する中、直接投資である不動産投資はシンプルなしくみであることと、見通しがききやすい投資であること、価値がゼロになりにくいカタチにかえる投資であること、などメリットは多いといえます。

離婚だけに限らず、様々な「いざというときのため」という目的のためにも、ぜひご夫婦で不動産投資について考えてみられることをおススメします。

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