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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資のツボ 経営者編:後編

不動産投資のツボ

経営者編後編

前編を読む

55歳で早期リタイアを考えてみた場合、不動産投資を行った場合と行わなかった場合ではどんな違いがあるでしょうか?

更新日:2008/05/08

シミュレーション

■プロフィール

年齢:
48歳
年収:
2,100万円
職業:
中小企業経営者

 
年齢:
47歳
職業:
専業主婦

息子
年齢:
19歳
大学生 私立文系大学在学中

 
年齢:
15歳
中学生(私立) 私立高校・私立文系大学進学予定

退職年齢:55歳と仮定

年収:55歳まで1%ずつ上昇

退職金:退職金は、日本実業出版社の調査を考慮し、3,000万円と設定。

貯蓄:47歳時で3,000万円

※自家用車として、80歳まで5年毎に800万円を計上(リタイア後は5年毎に500万円)

■購入した投資物件データ

所在地 新井薬師駅徒歩10分
築年 1990年築 軽量鉄骨2階建て
間取り 1R 総戸数8戸
価格 8,000万円(全額現金決済)
  • 新井薬師駅の家賃相場から、家賃収入は1室月額7万円と想定。
  • 購入後、リフォームのために1,000万円支出。また、築年数45年時にリノベーションを行い、その費用として3,000万円を支出。
  • 代表取締役を務めていた企業で、社宅として保有していたアパートが老朽化してきたことと、利用者が少なくなってきたため売却予定だった物件を購入。

今回は、大企業といわれる全国証券市場の上場企業などの法人経営者というよりは、それ以外の企業、つまり中堅・中小企業経営者にできるだけ近い形で考えてみたいと思い、シミュレーションを組みました。そのシミュレーションにおいて、今回は、差額を計算する必要もないほど大きな差が生じました。このような差が生じるポイント、またメリット・デメリットについて考えてみたいと思います。

※空室リスク、家賃低下リスク等については考慮しないものとします。

監修:ファイナンシャルプランナー
佐藤益弘氏
(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP®資格認定者(J-90032758)
佐藤 益弘氏

独立系FPとして活動中。主要ウェブサイトや経済紙への執筆、厚生労働省・国土交通省などのセミナー講師、共栄大学での非常勤講師も務める。



佐藤先生のココがツボ よくわかる解説
不動産投資を行なった場合・行わなかった場合

早期リタイア

貯蓄残高:投資無の場合75歳で貯蓄が尽きてしまう

今回のシミュレーションにおいては、早期リタイアということを念頭においてみましたが、早期リタイア年齢と設定した世帯主55歳時の世帯状況を見てみると、息子は独立していますが、娘はまだ大学在学中という状況です。

確かに、54歳時点で、貯蓄額は7,000万円近くに上っていますが、80歳近くまで生きると仮定しても、リタイア後約25年を現役の時と同じように悠々自適に満喫するには、決して十分な額とは言えず、早期リタイアに踏み切るには、不安が残ります。

シミュレーションでも、不動産投資をしなかった場合は75歳時点で貯蓄が尽きてしまいます。シミュレーションの条件を揃えるために、75歳以降も不動産投資をした場合と同じく、不動産投資をしなかった場合も自家用車を購入するとして計算をしていますが、実際には自家用車を購入する体力はありません。リタイア後車の買い替えを一切しないと考えた場合でも、83歳時点で貯蓄が尽きます。一方、不動産投資をした場合、貯蓄は物件購入時とリノベーション時に一時的に少なくなるものの、尽きることはないという結果になりました。

いくら貯蓄があれば早期リタイアは可能ですか?というご質問をいただくこともありますが、リタイア後どのような生活がしたいのか、どの時点でリタイアするのか、まず考えてみることが大切です。


1棟物件のオーナーになるメリット・デメリット

前回までの視点と違う点は、今回の購入物件が1棟物件であるということも挙げられるでしょう。確かに、1棟物件となるとワンルームマンション投資とは異なり、費用も多額になることは、デメリットといえます。

実際、シミュレーションにおいても、購入時である55歳時点の貯蓄額を比較してみると、不動産投資を行った場合は、物件費用の他にリフォーム費用も支出しているため1,000万円しか手元に残っていませんが、不動産投資をしなかった場合は1億円近くの貯蓄が残っているという状態になっていますので、その時点の数字だけを考えれば、「やはり、1棟物件の負担は大きい…」と思われる方もいるでしょう。

ただ、リタイア後のシミュレーションによると、不動産投資をしなかった場合は75歳時点で貯蓄が尽きますが、不動産投資をした場合には、75歳時点でリノベーションのために3,000万円の支出をしてもなお、1,000万円近くの貯蓄が残っていますし、その後も家賃収入により、貯蓄額が増えていくという結果になりました。

確かに、物件購入費用以外にも、租税公課やリフォーム費用など経費はかかりますが、複数戸から家賃収入が得られることになりますので、安定的に多額の家賃収入を得られるメリットは大きいものです。

シミュレーションでは、55歳時点で9,000万円を不動産投資のために支出していますが、69歳時点(不動産投資スタート時から約14年)で累積家賃収入は初期費用を超える額になります。(※不動産所得についての租税公課は考慮してありません)

またその他のメリットとしては、相続対策としても単に金銭として資産をもつよりも相続税評価を減じられる効果もあります。

■1棟物件のオーナーになるメリット・デメリットのまとめ

メリット デメリット
  • リノベーション費を支出をしてもなお、その後の家賃収入により貯蓄額が増えていく
  • 複数戸から家賃収入が得られることにより、安定的に多額の家賃収入を得られる
  • 相続対策としての相続税評価を減じられる効果がある
  • ワンルームマンション投資とは異なり、費用が多額になる
  • 物件購入費用以外にも、租税公課やリフォーム費用など経費がかかる

リタイア後は、株式投資などの有価証券投資で悠々自適に暮らしていく…という方もいらっしゃらないわけではありません。ただ、有価証券投資には、価格変動リスクがあることもお忘れなく!万が一、有価証券投資で損失を生じさせてしまった場合も生活に支障をきたさないように、既存の貯蓄だけではなく、安定的な収入を作っておくことで、精神的にもゆとりのあるリタイア生活を送れるのではないでしょうか?

シミュレーションで見てきたように、リタイア後の安定的な収入を作る手段として、不動産投資は有効です。なぜなら初期費用、メンテナンス費用、家賃収入など、入ってくるお金、出ていくお金について、見通しが立てやすい投資であるといえるからです。また管理面においても、現在、管理サポート会社も充実していますので大きな煩わしさを感じることも少ないでしょう。

早期リタイアを考えていらっしゃる経営者のみなさん、リタイア後の収入として不動産投資の準備を考えてみてはいかがでしょう!

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