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不動産投資のツボ

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セカンドライフは、都心を離れた場所でゆっくり暮らす…なんてプランを実現することはできるものなのでしょうか。

更新日:2008/04/10

シミュレーション

■プロフィール

年齢:
43歳
年収:
900万円
職業:
公務員

 
年齢:
40歳
職業:
専業主婦

年齢:
17歳
高校生 大学は私立文系に進学予定

   

退職年齢:60歳と仮定

年収:年収は49歳まで2%、50歳〜55歳まで1%、56歳〜60歳まで0%ずつ上昇。

退職金:退職金は、総務省調べ(国家公務員退職手当平均値)を考慮し、平均的な2,000万円と想定。

貯蓄:42歳時で1,500万円

■購入した投資物件データ

●現在の住まいデータ【新築マンション】

1997年に新築マンションとして購入、後の投資対象物件
所在地 品川駅徒歩10分以内
間取り 3LDK 70m²
購入価格 6,000万円
頭金 2,000万円
ローン 残金4,000万円は金利4%・35年
退職金で残債一括返還
品川駅の家賃相場から、家賃収入は月額30万円と想定。

●移住用住まいデータ【中古戸建】

50歳時に余暇等の目的で購入、退職後に移住
所在地 逗子駅バス15分以内
間取り 3LDK 60m²
購入価格 3,000万円
頭金 2,000万円
ローン 残金1,000万円は金利4%・10年

今回は、50歳時に購入した中古戸建へ退職後に移住し、従来の住まいを賃貸に出すというカタチの不動産投資を行った場合と行わなかった場合でシミュレーションを考えてみました。その結果、夫77歳時点での貯蓄額の差は約2,900万円という結果になりました。

※空室リスク、家賃低下リスク等については考慮しないものとします。

監修:ファイナンシャルプランナー
佐藤益弘氏
(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP®資格認定者(J-90032758)
佐藤 益弘氏

独立系FPとして活動中。主要ウェブサイトや経済紙への執筆、厚生労働省・国土交通省などのセミナー講師、共栄大学での非常勤講師も務める。



佐藤先生のココがツボ よくわかる解説

さて、前提を確認したところで、不動産投資を行った場合と行わなかった場合、違いが出てくるポイントを見てみましょう。

大きなポイントは2つあります。

不動産投資を行なった場合・行わなかった場合

セカンドライフの準備

移住用物件購入時の貯蓄残高

セカンドライフの準備を、シミュレーションではお子様が独立された3年後の夫50歳時にはじめるものとして、移住用物件を購入しています。そのため、不動産投資をしない場合にくらべて、不動産投資をする場合には、51歳時点の貯蓄額は2,120万円少なくなっています。


69歳時点での貯蓄額

69歳時点での貯蓄残高

退職時(60歳時)の貯蓄額は、不動産投資をしない場合に比べて不動産投資をする場合には、3,200万円少ないという結果になっています。しかし、当然ながら、不動産投資をしない場合は、年金受給できる65歳までの間、特にお仕事をされないということであれば、無給期間が生じます。そのため、今までの貯蓄額を切りくずすという状況が続くことになります。

一方、不動産投資を行った場合は、退職時から新たに家賃収入が発生しますので、いったん貯蓄の切り崩しが発生するものの、65歳時点から上昇に転じます。その結果、夫69歳時には、貯蓄額が投資有の方が投資なしの方を上回るという状況になります。


ゆとりのある老後のために必要な生活費は月額約38万円といわれます(生命保険文化センター「生活保障に関する調査」/平成19年)。仮に、退職時の60歳から80歳までの20年間を老後期間であると考えた場合、老後資金として約9,000万円が必要であると試算できます。ただ、公的年金で4,000万円強の収入がありますので、実際に準備が必要なのは5,000万円程度であると考えることもできます。それを考えると、不動産投資を行った場合と行わなかった場合、数千万円の差が生じるとはいえ、今回のシミュレーションのどちらの場合でもゆとりのある老後のための資金準備はできると考えられます。

ただ、これは皆さんそれぞれがセカンドライフに望むものによるとは思いますが、生活の拠点をかえ、自然に触れながらのんびりと暮す生活から得られることなどは、お金に換算できない部分もありますよね。

安定した収入がみこめ、比較的老後の不安要素が少ない方であるからこそ、セカンドライフの過ごし方の幅も広がるといえます。現在の住まいを不動産投資の対象としてみる、という観点も、セカンドライフの幅を広げる一案として、考えてみられてはいかがでしょうか?

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