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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資のツボ サラリーマン編:後編

不動産投資のツボ

サラリーマン編後編

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前回は、平成16年の全国消費実態調査の「世帯主の年齢階級別1世帯当たり1か月間の収入と支出」に基づいた考察によるサンプル世帯を考えてみました。

実際に、シミュレーションを見てみましょう。シミュレーションを見ていく前に、前提条件をもう一度確認しておきましょう。

更新日:2008/03/13

シミュレーション

■プロフィール

年齢:
42歳
年収:
574万円
職業:
会社員
※会社規模 200人

 
年齢:
41歳
年収:
102万円
職業:
パート

年齢:
12歳
小学校〜高校は公立、大学は私立(文系)進学予定

   

退職年齢:60歳と仮定

年収:年収は45歳まで3%、45歳〜50歳まで2%、51歳〜55歳まで1%、55歳〜60歳では0%、それぞれ上昇をするものとして考えています。なお、妻のパート収入には上昇率を加味してありません。

生活向上率:物価上昇率に合わせ1.3%とし、子供独立時、退職時それぞれ生活水準をそれまでの8割と仮定。子供独立後の生活向上率は1%として計算してあります。
【生活向上率とは】収入の増加とともに、あるいは子どもの成長とともに増加していく支出の自然増加のことをいいます。

子供の教育費:文部科学省「平成16年度子どもの学習費調査」を参考にしています。

退職金:厚生労働省「平成15年就労条件総合調査」を参考にしています。

■購入した投資物件データ

所在地 安定的な賃貸需要のある中野駅徒歩圏物件
築年数 築10年
購入価格 単身向けマンション2000万円
頭金 200万円
アパートローン 残金1,800万円は金利3%・35年
その他 購入時に100万円のリフォームを行うものとする

※空室リスク、家賃低下リスクについては考慮せず、家賃収入は年額102万円であるものとする。(表面利回りは約5%)
また、定年退職後の所得税額、住民税額はゼロとして計算し、投資用不動産のメンテナンス費用は5年ごとに50万円として計算してあります。



「アパートローン」についてはこちらを確認
投資コラム7「アパートローンって、どういうものなの?」
「空室リスク」についてはこちらを確認
投資コラム23「管理とトラブル対策」

不動産投資を行った場合と、行わなかった場合では76歳時点の貯蓄残高に約750万円の差がでました。(投資を開始する直前の41歳時点で貯蓄残高は700万円)しかし、「750万円の差を生み出す方法はどこにあるの?」と疑問を持つ方もいらっしゃることでしょう。詳しくは佐藤先生の解説をご覧ください。

監修:ファイナンシャルプランナー
佐藤益弘氏
(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP®資格認定者(J-90032758)
佐藤 益弘氏

独立系FPとして活動中。主要ウェブサイトや経済紙への執筆、厚生労働省・国土交通省などのセミナー講師、共栄大学での非常勤講師も務める。



佐藤先生のココがツボ よくわかる解説

さて、前提を確認したところで、不動産投資を行った場合と行わなかった場合、違いが出てくるポイントを見てみましょう。

大きなポイントは2つあります。

不動産投資を行なった場合・行わなかった場合

 

不動産投資を行なった場合

不動産投資を行わなかった場合

まず一つ目のポイントは、子供の大学進学の時期です。

不動産投資を行わなかった場合には、貯蓄の切り崩しが324万円発生しますが、不動産投資を行っていた場合では、家賃収入等があるため貯蓄の切り崩しが303万円となり、切り崩し額を抑えられています。

なお、今回のシミュレーションでは、アパートのメンテナンス費用も計上していますので、子供の大学卒業時点での貯蓄残高では、不動産投資を行わなかった場合のほうが多いという結果になっています。


 

定年後の貯蓄残高の比較

二つ目のポイントは、定年後。

定年退職時に、アパート経営を行っている場合のシミュレーションでは、アパートローンを退職金で一括返済していますので、退職時の貯蓄残高は不動産投資を行わなかった方が多くなっています。

しかし、退職時から年金受給開始となる65歳までの間には、給与収入が無い期間があるのですが、不動産投資を行った場合では、年金受給開始となるまでの期間にも、年金受給開始後にも定期的な収入があることで、貯蓄の切り崩し額が多額にならないという結果になっています。


シミュレーションにおける夫76歳時点では、貯蓄残高に約750万円もの差が生じる結果になりました。

あくまで、これはシミュレーションですので、実際に不動産投資を行う上では、様々なリスクについても考える必要がありますが、物件を見極め、計画的に不動産投資を行うことは、セカンドライフの準備を進める上で効果的な手段といえますし、一部の富裕層世帯の方だけの投資方法ではないといえるでしょう。

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