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アットホーム投資 投資コラム はじめての不動産投資 第25回 計画の見直しと税金対策 第1回

はじめての不動産投資

第25回 計画の見直しと税金対策 第1回

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前回までに、不動産投資をスタートするまでに考えておきたいことについて、いろいろアドバイスを受けてきたキムラさん。

入居者も決まり、順調に不動産投資を進めているようですが・・・。

更新日:2007/10/18

佐藤先生:

入居者が決まってから少し経ったけど、マンション経営は順調かい?

キムラさん:

そうですね。
計画に大きなブレもなく、なんとか順調ですよ。

佐藤先生:

それはいいことだ。
ただ、これから先運用していく過程において、当初の計画どおりに進むとは限らないよ。
前に話したみたいに、不動産運用にはさまざまなリスクがあるから、予定どおりに進ませることは不可能と言えるかもしれない。

キムラさん:

えー、怖がらせないで下さいよ。

佐藤先生:

たとえ、そんな場面に出会って計画の見直しが必要になっても、その見直しのポイントを知っておけば、対策がたてられるよね。

キムラさん:

確かに…。例えばどんなポイントがあるんですか?

佐藤先生:

一番簡単なのは、家賃の引き上げかな・・・。
賃料相場が上昇基調である場合に、更新時や再募集時に賃料の引き上げが可能かどうかを調査して、チャンスを見逃さないようにするというのも手だよね。

キムラさん:

でも、マンション購入する前に、きっちり調べた家賃相場がそんなに動くもんですかねえ?

佐藤先生:

確かに住居系の家賃相場は大きく動くことはないけど、視点をかえて考えてごらん。
例えば、入居条件を緩和することで、家賃や礼金を高くできる場合もあるよね。
その他でも、法人契約限定としていた条件を個人でも可としてみたり、用途を事務所も可としてみたり、ペットの飼育を可としてみたりね。
もちろん規約などで禁止されていないことが前提条件だけど…。

キムラさん:

もう少し物件が古くなって、賃料の再考をしなければならないときには、考えてみたいポイントですね。

佐藤先生:

利回りを上げるポイントとして、家賃についてもう一歩踏み込んで考えると、今、キムラさんも利用している家賃保証や、一括借上げといったシステムがあるよね。
その場合、査定が相場よりかなり低めに設定されていることがあるから、相場の動向次第で査定基準の引き上げを交渉したり、もしくは家賃保証制度の利用そのものを取り止めることで、保証金の償却分や再募集時の礼金を収入として見込めることにもなるから、選択肢のひとつとして検討してみるといいと思うよ。

キムラさん:

家賃以外には、利回りアップのポイントってありますか?

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監修:ファイナンシャルプランナー
佐藤益弘氏
(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP®資格認定者(J-90032758)
佐藤 益弘氏

独立系FPとして活動中。主要ウェブサイトや経済紙への執筆、厚生労働省・国土交通省などのセミナー講師、共栄大学での非常勤講師も務める。




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