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アットホーム投資 投資コラム はじめての不動産投資 第21回 管理とトラブル対策 第2回

はじめての不動産投資

第21回 管理とトラブル対策 第2回

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前回、管理業務委託契約について確認を促されたキムラさん。

マンション投資スタート直前でありながら、日々勉強のキムラさんですが・・・。

更新日:2007/10/04

佐藤先生:

入居者はそろそろ決まった?

キムラさん:

問い合わせはあるみたいですけどね。
焦ってもアレですし…。

佐藤先生:

余裕だね(笑)
ところで、どんな条件で募集してるの?

キムラさん:

え、あ、いや…。

佐藤先生:

その調子じゃ、管理会社に任せっぱなしだね。(ハァ…呆)
ちょっと整理してみようか…。
賃貸に出すと、一言でいっても、大きくわけて、2つの契約のカタチがあるのは知ってるよね?

キムラさん:

普通借家契約と定期借家契約のことですか?

佐藤先生:

そうそう。その違いは?

キムラさん:

まず、定期借家権は…、
契約時
  • 必ず書面で契約する。契約書に「契約更新がない」ことを特約で定める
  • 賃借人に対して「契約更新がない」ことを説明書面を交付して説明を行うこと
契約中
  • 契約期間中、賃貸人・賃借人双方とも中途解約はできないが、賃借人のみ次の要件に該当すれば中途解約が認められる
    要件1:
    床面積200m²未満の居住用建物を借りている
    要件2:
    転勤・療養・親族の介護などのやむを得ない事情により、借りている建物に住めなくなった
この2つの要件を満たす場合、賃借人は1ヶ月前の申し入れにより中途解約をすることができる
契約終了時
定期借家契約を終了させるためには、通知期間内に「賃貸借が終了する」旨の通知を賃借人に行うことが必要。賃借人がうっかりして、まもなく契約が終了することを忘れている可能性があるため、賃貸人は期間の満了の1年前から6ヶ月前までの間にこの通知を行うことが義務づけられている。これを怠ると、期間が満了しても契約は終了しない

佐藤先生:

なんだ、よくまとめてあるじゃないか。
定期借家契約というのは、契約した契約期間内は、原則として賃借人の契約解除を認めないというものだね。
つまり、契約期間が終了しても契約の更新がないってことだ。
だから、契約期間内は空室リスクを回避できるし、逆に、マナーが悪い等で、出て行ってもらいたい賃借人には、契約期間終了により退去してもらうことができるメリットもあるね。

キムラさん:

絶対というわけではないんですけど、できれば「定期借家契約」での入居者募集をしてもらえたらなあぁって管理業者さんに伝えてはあります。
メリットはあるのはわかるんですけど、なんとなく絶対条件にしなくてもいいかって思ってまして…。

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監修:ファイナンシャルプランナー
佐藤益弘氏
(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP®資格認定者(J-90032758)
佐藤 益弘氏

独立系FPとして活動中。主要ウェブサイトや経済紙への執筆、厚生労働省・国土交通省などのセミナー講師、共栄大学での非常勤講師も務める。




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