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アットホーム投資 投資コラム はじめての不動産投資 第11回 購入価格をいくらにするか?

はじめての不動産投資

第11回 購入価格をいくらにするか?

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前回、不動産業者等、信頼できるパートナー選びについて、佐藤先生からアドバイスをもらったキムラさん。

どうやら不動産屋さんに話をきいてきたようですが・・・。

更新日:2007/08/07

キムラさん:

佐藤先生!
この前の物件の話、不動産屋さんに聞いてきました♪
「今週末までに購入の意思を伝えてもらえるなら、勉強しますよ」なんていわれたんですけど、そもそも物件価格がちょっぴり高めな感じもするんですよね。

佐藤先生:

相場よりも高く感じるということだね。
不動産の価格には定価はないから、購入価格についての判断基準をもっておくことは大切だよ。
不動産の評価方法について話しておこうか。

キムラさん:

あ、知ってますよ!
不動産を評価する方法に次の3つの評価方法があるって、勉強しましたよ。

収益還元法 不動産から生ずる純収益(総収益−総費用)をもとに、適切な還元利回りで割り、価格を算出する評価法。
価格は、収益価格といい賃貸不動産を評価する場合に有効な手法。
取引事例比較法 多数の取引事例の中から、比較的条件が似ている事例をもとに、条件の相違する点を比較考量し、価格を算出する評価法。
価格は、比準価格といい、自己利用する不動産を評価する場合に有効な手法。
原価法 対象となる不動産と同じ建物を、今建築するといくらかかるかを算定し、減少した価値を減価額として引いて、価格を算出する評価法。
価格は、積算価格といい、主に建物を評価する場合に有効な手法です。
佐藤先生:

よく勉強してたね!
この3つの評価法のうち、投資用不動産を購入する際にもっとも重視すべきものは、どれだと思う?

キムラさん:

私の理解が間違っていなければ、収益還元法ですか?

佐藤先生:

ご名答!
ただし、適切な還元利回りを何%とするかによって価格がまったく変わってくるから、購入対象となるものが キムラさんが検討している物件とかけ離れてくることも十分考えられるよ。

キムラさん:

その場合、物件の種別を変えたり、エリアを変えたり、利回りを妥協したり…。
高い理想を追っていてもダメってことですね。
恋愛に似てますね…(ションボリ)

佐藤先生:

え、いや、それは知らないけどさ。
壁にぶち当たるかもしれない…って認識は大切だね。
あと、購入価格を判断する際の基準として参考になるだけでなく、売却する際も収益還元法での収益価格を参考にすることも多いよ。

キムラさん:

もし空室発生してたらどうするんですか?

佐藤先生:

その場合には、取引事例比較法にもとづいて、価格を決めて売却を進めることも有効だね。
実は、一般的に収益還元法よりも取引事例比較法の方が、金額が高くなることが多いんだよ。
まあ、それは余談だけど、キムラさんは新築マンションを買うことにしたんだっけ?

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監修:ファイナンシャルプランナー
佐藤益弘氏
(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP®資格認定者(J-90032758)
佐藤 益弘氏

独立系FPとして活動中。主要ウェブサイトや経済紙への執筆、厚生労働省・国土交通省などのセミナー講師、共栄大学での非常勤講師も務める。




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