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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資Q&A 賃貸管理編:「紛争の解決方法〜専門家の活用方法」

不動産投資Q&A

賃貸管理編

更新日:2010/2/12
質問

紛争の解決方法〜専門家の活用方法

マンションやアパートの経営を検討しています。不動産投資はまったくの素人なので、敷金問題や家賃滞納などトラブルが起きたときのことを考えるととても不安です。もし紛争が起きてしまった時にどう対処すればいいか教えて下さい。


回答

マンションやアパート経営をしていく上ではさまざまな紛争が起きる可能性があります。紛争の内容は、賃貸借契約や家賃滞納、近隣問題、立退き問題など多岐に渡っているので専門的な知識が欠かせません。お互いの話し合いによる解決が一番ですが、折り合いがつかない場合は専門家を上手に活用することが紛争解決の近道となります。


1.紛争解決に関わる専門家

■弁護士
紛争に関わる専門家として、最初に弁護士を思い浮かべる方が多いのではないでしょうか。弁護士はご存知のとおり法律に関する専門家なので、不動産取引や敷金問題、家賃滞納、現状回復、立退き問題などあらゆる紛争に対応可能です。ただし弁護士にもそれぞれ得意分野があるので、不動産関係に強い弁護士を選ぶことがポイントでしょう。
<弁護士 相談窓口>
日本弁護士連合会 法律相談センター運営状況一覧(日弁連HPより)
■司法書士
司法書士は、土地や建物を買ったり相続を開始した時の登記の手続きなどを行ったり、裁判所に提出する書類の作成などを行っています。また、これらの手続きについての相談業務も行っています。さらに、認定司法書士であれば簡易裁判所において請求額が140万円までの紛争の民事訴訟や調停、少額訴訟などの紛争解決の手続きも依頼人に代わって行なうこともできます。
<司法書士 相談窓口>
全国司法書士会一覧(日本司法書士会連合会HPより)

普段、弁護士や司法書士と接点を持たない人にとっては、紛争が起きたときに弁護士事務所や司法書士事務所に直接連絡しようと思っても敷居が高く感じてためらう方もいるかもしれませんね。そんな方はまず「法テラス」のコールセンターに連絡してみるとよいでしょう。

法テラスは2006年に国が設立した公的な法人で、全国各地の裁判所本庁所在地や弁護士過疎地域などに拠点事務所を設けて様々な法律サービスを提供しています。相談内容に応じて一般的な法制度や手続きの案内をしてくれたり、弁護士や司法書士への相談を希望する場合には弁護士会や司法書士会、地方自治体など最も適した相談機関を紹介するサービスも行っています。

<法テラスホームページ>
http://www.houterasu.or.jp/
<法テラスコールセンター>
0570-078374 (PHS・IP電話からは03-6745-5600)
※平日 9:00〜21:00 土曜日 9:00〜17:00(日祝休業) ※利用料は無料ですが通話料がかかります
■宅地建物取引主任者
宅地建物取引主任者(以下宅建主任者)は、契約の際に重要事項を説明し、書類に記名・押印する業務などを行っています。不動産業者に属する宅建主任者はその地域の慣例や実情に詳しいので、現状復帰や賃料交渉などの紛争が起きた際は、実務的な観点からアドバイスしてくれるかもしれません。
<宅建主任者 相談窓口>
47都道府県宅建協会無料相談窓口(全宅連HPより)
■マンション管理士
マンション管理士は、マンション管理のスペシャリストとして主に管理組合の立場でマンション管理に関する様々な問題の解決をサポートしてくれる専門家です。住人の間で近隣問題が起きた場合は、なるべく当事者間で解決してもらうようにしましょう。当事者間で解決できずに貸主にまで苦情がきて対応に困る場合は、マンション管理士などの専門家に依頼した方がスムーズに解決できます。自ら当事者の間に入って調整すると精神的な負担がかかることが多く、後々の関係にも影響することがあるからです。
<マンション管理士 相談窓口>
日本マンション管理士会連合会
■不動産鑑定士
不動産鑑定士はその名のとおり不動産を鑑定評価する専門家です。マンションやアパート経営をする上では、賃貸借契約更新の時に適正な水準に家賃を改定したい場合などに利用します。また、相続などで価格決定が必要なときに、相続財産の土地や建物の適正な価格を鑑定評価によってはっきりさせれば公平な相続の分配ができるでしょう。
<不動産鑑定士 相談窓口>
(社)日本不動産鑑定協会

2.裁判や調停での解決を望まない場合は「ADR」の利用を

みなさんは「ADR」をご存知でしょうか?ADRは、Alternative Dispute Resolutionの略称で「裁判外紛争解決」と呼ばれています。国の司法制度改革の一環として平成19年4月に「裁判外紛争解決手続(ADR)促進法」が施行されて、法的なトラブルを解決するために調停などを行う民間団体を一定の条件を付けて認証するようになりました(行政機関などによるADRもあります)。

裁判を起こすと費用も時間もかかるので避けたい方や、専門家にアドバイスしてもらって問題を解決したい方、相手と直接交渉していては解決しそうにないという方はADRの利用をおすすめします。

また、近隣問題などで裁判となった場合には問題が解決したとしてもその後の相互関係が悪くなってしまうことが考えられます。そんな時は、裁判よりもお互いの歩み寄りによるADRでの解決が有効です。

ADRを利用するメリットは?
(1)申し立ての手続きが簡単
ADR機関によって異なりますが、簡単な申立て書に記入するだけで申立て手続きが完了します。
(2)柔軟かつスピーディ
ADRでは当事者の合意にしたがって柔軟かつスピーディにすすめることができるので、紛争解決までの時間が少なくてすみ、費用も抑えることができます。
(3)専門的な知識を持った第三者が関わってくれる
専門的な知識を持った第三者が間に入ることによって当事者同士では解決しにくい案件も解決へと導いてくれます。
(4)情報が非公開
ADRでは解決までの過程は非公開で行われ、結論も原則非公開なので関係者以外に紛争を知られたくない場合は有効です

3.最後に

マンションやアパート経営をしていく上で、事前に相談できる機関や専門家を把握しておくといざという時にスムーズに対処できるでしょう。

上記に挙げた専門家以外にもマンションやアパート経営に関わる専門家として、ファイナンシャルプランナーや不動産コンサルタント、税理士などの専門家もいます。誰に何を相談してよいか判断に迷うことも多いでしょうが、専門家同士で連携して業務を行っている場合も多いので、まずは普段からコンタクトをとっている専門家になんでも相談してみるとういうのもひとつの手です。

江口 久美子
江口 久美子氏

ファイナンシャルプランナー(AFP)

鹿児島市在住。
スポーツメーカー勤務後、知らずに損することがあることを自ら痛感しFP資格を取得。ライフプランの重要性を少しでも多くの人に知ってもらうために、生活者目線での分かりやすい説明を心がけている。現在執筆業務を中心に活動中。


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