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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資Q&A 賃貸管理編:修繕計画

不動産投資Q&A

賃貸管理編

更新日:2009/10/29
質問

明け渡し請求

マンションのオーナーですが、長期に家賃の不払いがある借家人がいます。どのように対応したらよいでしょうか。


回答

家賃の滞納問題は、家主にとっては長期化すると回収することが困難になりますから、大変煩わしい問題です。また、突然、家財をおいたまま行方不明になる場合もあります。

この様な場合に、鍵を変えて入れなくしたり、荷物を勝手に処分すると住居侵入罪や損害賠償請求がされる危険性があります。法にのっとった解決手続きを念頭に相手方との交渉を始めることが重要となります。

入居者が期限内に物件を明渡さない場合には・・・

  • 1.調停の申立て(民事調停法第2条)
  • 2.起訴前の和解(即決和解)の申立て(民事訴訟法第275条第1項)
  • 3.訴えの提起(同法第133条)

が考えられます。

また、弁護士以外の第三者に交渉を依頼した場合には被弁活動との認定を受ける場合があります。

1. 内容証明郵便の発送

内容証明郵便の内容は支払催告と条件付契約解除の意思表示となります。

内容証明郵便の発送は法的手続きに訴える際、【1】「滞納が続き」、【2】「繰り返し督促している」にもかかわらず、【3】「支払いがない」ことを客観的に証明するためのものです。

「配達証明付き内容証明郵便」できちんと催告書や契約解除通告書を借り主に送付しておくことが目的です。催告の期間としては1週間〜10日程度が一般的です。

事前の催告通告なしで解除する特約については借家法上有効です。

ただ、このような特約を結んでいても、諸般の事情から当事者間の信頼関係を破壊するといえない場合には、無催告解除が認められない場合がありますので、注意が必要です。

内容証明郵便を送っても、反応がない場合に訴訟を起こすことを検討します。賃借人以外の人が入居したりする危険がある場合には、「占有移転禁止の仮処分」という手続を検討する必要があります。

この検討段階では、任意の明け渡しについて交渉が可能な場合もありますから、起訴前の和解も検討します。和解すると和解調書による執行が可能となり、訴訟と同様の効果を得ることになります。

2. 建物明渡訴訟

建物明渡訴訟を検討する場合に、借家人が家賃を滞納している場合には、賃貸借契約を解除できますが、裁判では賃料不払いの回数だけでなく、不払いの額、賃借人側の態度、賃貸人側の態度などの諸事情を勘案して判断される事を念頭に判断する必要があります。

しかし、6か月程度の賃料の滞納があれば、よほど特殊な事情でもない限り解除が認められます。

建物明渡しを求める訴訟を提起した場合には、相手方が争わない場合には2〜3月程度で判決が出ます。しかし、判決があっても出て行かない居住者もいます。この場合、この判決に基づく強制執行を申し立てます。執行官に強制的に排除してもらいます。

通常、公示送達、裁判、強制執行までは最低でも半年はかかると考えておいてください。

猪股 豊氏
猪股 豊氏

日本コミュニティサポート(株)代表取締役社長。
資産承継研究所(不動産実践塾『いの塾』)塾長。

主な著書に、週刊住宅新聞社『けったいで おもろい相続の話』、住宅新報社『マンションの価値を上げる 管理の超実践読本』(共著)。夕刊フジコラム『買って良いのか!このマンション』、住宅新報社新聞『不動産FPセミナー』執筆。


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