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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資Q&A 賃貸管理編:敷金精算の問題と原状回復の問題

不動産投資Q&A

賃貸管理編

更新日:2009/09/17
質問

長期不在の問題〜行方不明の場合

先日、所有する賃貸住宅の入居者に家賃の催促をしに行きましたが、もう1ヶ月以上も不在にしています。どのような対応をしたらいいのか教えてください。
また、このまま帰宅せず行方不明になった場合はどのような対応をしたらいいのかも併せて教えてください。


回答

長期不在の場合でも、1〜2ヶ月で帰宅することが確実で、入居者と連絡が取れる状況にある場合は安心です。ただ、1〜2週間の不在が続き、入居者と連絡が取れない状態であれば、そのまま行方不明になってしまうケースもありますので、問題を長期化させないためにも、早めの対処をしていくことが肝要です。

では、どのような対処をすればいいのでしょうか?以下に記述したいと思います。


1.代表例は?

長期不在になる賃借人や行方不明になる賃借人には以下のような例が多くあります。

  • (1) 海外出張の多いビジネスマン
  • (2) 多重債務の賃借人

等です。

以下に、具体的に見ていきたいと思います。

まず(1) 海外出張の多いビジネスマンのケースは、海外出張のある企業は優良企業である場合が多く、長期出張の前にどの程度部屋を留守にするか事前に報告してもらう等の契約を結んでおけば、あまり大きな問題にはならないのではないでしょうか。

逆に(2)多重債務の賃借人のケースは、消費者金融からの借金や事業資金の借金等、いろいろと厄介なケースになると考えられます。

この、借金等の多重債務で苦しんでいる賃借人は他にも様々な問題を引き起こす可能性があり 注意をしなければいけません。特に、今回の長期不在やそれに伴う行方不明になるケースがそうです。

では、どのような問題が起こるかというと・・・
入居中は家賃滞納の督促の電話をしても電話に出なかったり、直接訪ねても居留守を使って対応しないことが考えられます。

このような事態になり、長期不在・行方不明になると滞納家賃のこともさることながら、部屋に残してある荷物の処分や賃貸借契約の解除等いろいろな問題が起こってきますので、そうなる前に予防をしなければいけません。

2.予防法は?

予防するに当たっては、入居前に入念な調査をすることはもちろん、継続的にコミュニケーションを取る必要があります。【本人】や【連帯保証人】に対してよく調べ、対応することが重要です。

1.本人について
バックナンバーの「入居者への調査」を参照していただければと思います。
特に、賃借人の人的担保となる連帯保証人の情報がとても大切になります。
2.連帯保証人のプロフィール
こちらに関しても、バックナンバーの「入居者への調査」を参照していただければと思います。
したがって、連帯保証人の役割は重要となり連帯保証人がどのような方がとても重要となります。

3.対処法

もし、十分な予防をしてもこのような事がおきてしまった場合には

  • (1) 連帯保証人に相談する
  • (2) 専門家に相談する

まず、(1)連帯保証人に相談することが問題解決の最善の策です。
連帯保証人には、賃貸借契約に書かれている条項「連帯保証人は、賃借人のすべての債務を負う」という責任のもと交渉します。

当社が直面した具体例をあげると、
若い女性にお部屋に入居してもらったのですが、入居早々に家賃滞納が発生し、2ヵ月後に行方不明になったというケースがありました。
こうなると、問題解決のキーパーソンとなるのは連帯保証人となります。

このような場合、私の経験上、連帯保証人を責めてはいけません。
問題解決には、連帯保証人を味方にすることが一番のポイントになります。
連帯保証人は、賃借人同様債務者ですからついつい上から目線での交渉をしたくなりますが、あくまでも下手にでて交渉をすすめたほうが良い結果が導きやすいでしょう。

なぜなら、連帯保証人に自ら責任を持たせることができるからです。
自ら責任を持たすことができれば、賃貸人が連帯保証人に催促しなくても自ら賃借人と交渉をしてくれたり、また賃借人の後始末をしてくれます。

当社が直面した問題では、連帯保証人には

  • 1.家賃滞納の問題
  • 2.賃貸借契約解除の問題
  • 3.部屋に残された荷物の処理

という債務がありましたが、連帯保証人には責めることは絶対になく、丁寧に対応させていただきました。

ここで、キーワードとなるのが、「お手数をおかけしますが・・・」という言葉です。
この言葉をかけてあげると連帯保証人は責任を持ってくれて自ら問題の処理に尽力してくれます。

本問題でも、上記の1,2,3の問題は連帯保証人の協力により、短期間で解決することができました。

しかし、連帯保証人がしっかりしている場合には、上記のような解決方法がありますが、無責任で何もしてくれない連帯保証人もいます。

そのような場合には、(2)専門家に相談することになります。例えば、弁護士や司法書士に相談して、裁判や調停をする事を前提に法的手段を用いることになります。

賃借人或いは連帯保証人に対する効果は絶大ですが、法的手段により強制力のある判断、つまり判決や和解など一定の結論が出るまでは、かなりのお金、時間、がかかります。

当社も、賃借人不在のため連帯保証人に差押え請求(法的手段)をし、最後の手段として、責任回避していた連帯保証人に全債務を負担いただくことができました。

金融危機による不況により家賃滞納が重なり、行方不明になる賃借人が増加しています。以上のようなことに注意をして、長期不在の問題・行方不明の問題の対処をされることをお勧めします。

徳弘 雅志氏
徳弘 雅志氏

ファイナンシャルプランナー(AFP)、M&YFPオフィス代表。

2004年に宅地建物取引主任者、ファイナンシャルプランナーを取得し2007年FPを持つ友人と供に、M&YFPオフィスを設立する。現在、空きマンション等を所有するオーナー様の苦悩を解決するための空室改善コンサルティング事業を展開中。


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