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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資Q&A 賃貸管理編:入居者への調査

不動産投資Q&A

賃貸管理編

更新日:2009/08/20
質問

保証人の問題

最近では、賃貸管理会社から勧められて、入居候補者には賃貸保証制度を利用してもらっていますが、中には、あえて保証人を立ててもらったほうがいいのではないかと思う入居候補者もいます。保証人を立ててもらう場合のチェックポイント、賃貸管理会社を利用してもらう場合の注意点を教えてください。


回答

一般的に、不動産の賃貸借契約では、賃借人は保証人(保証人とは、連帯保証人を指します。)を立てることになりますが、連帯保証人は賃借人と同じ責任を負うことになるので、賃借人の家賃の滞納、不払いにより生じた損害を賃貸人に対して賠償する責任を負うことになります。

賃貸仮契約図

1. 不動産賃貸借契約における保証人とは

賃貸借契約の連帯保証人の場合、次の2つの点で、通常の金銭消費貸借契約(≒借金をした時の契約)の連帯保証人とは違う責任が生じます。

  • (1)契約が解除された場合に、借りていた建物を契約前の状態に戻す義務(これを「原状回復義務」といいます)があります。
  • (2)賃貸借契約が更新された場合、連帯保証人は、特段の事情がない限り、更新後の賃貸借から生じる賃借人の債務についても責任を負うことになります。

ですから、賃貸借契約を締結する際には、保証人になる方に対して十分な説明を行うことが重要になります。

2. 保証人のチェックポイント

入居審査時に行う連帯保証人の主なチェック項目は以下のとおりです。

  • 年齢
  • 勤務先(勤続年数)
  • 年収
  • 居住地(居住年数、持ち家か否か)

連帯保証人ですから、重視する点は「信用力」になります。

具体的には、安定した固定収入があることが条件になります。定職を持ち、賃借人よりも収入が高いほうが望ましいでしょう。特に、賃借人が学生や若い独身者の場合、通常、連帯保証人は親権者である親となることが多く、賃借人本人よりも慎重に審査する必要があります。

不動産賃貸借契約の更新の際には、連帯保証人の現状もチェックし、退職や死亡している場合などは、賃借人に対して保証人の変更を求めることも必要です。

3. 賃貸保証制度とは

保証専門の会社や信販会社等が賃借人の連帯保証人に近い役割を果たすシステムで、賃貸保証機関は家賃債務保証業者とも呼ばれます。

不動産の賃貸借契約を締結する際、一般的に連帯保証人は親子や親族となりますが、近年は家族関係の希薄化等により、血縁関係があっても保証人を頼みたくない方が増加傾向にあり、また、高齢者や外国人等といった保証人の確保が困難な方も増えてきました。そういった背景により賃貸保証制度が普及、推進されてきているのが現状です。

この制度は、賃借人にとっては、賃貸保証機関(会社)と保証契約を締結し、保証料を支払うことで、不動産賃貸借契約時に保証人になってもらえるのですから、ありがたい仕組みだといえます。

ただ、連帯保証人とは根本的に異なり、保証の範囲が賃料債務に限定(原状回復義務や訴訟費用も補償している場合もある)されている点は、賃貸人にとっては不利益となる恐れもあります。

また、賃貸保証機関(会社)が適正な運営を行っていない例もあり、「保証委託契約に不備がある」、「倒産時に家賃が二重取りされる」、「滞納分の家賃が賃貸人に支払われない」などのトラブルが生じています。

2008年秋頃からよく耳にするようになった「追い出し屋」も社会問題となっていて、賃貸保証機関や賃貸管理会社の倫理が問われているのが現状です。

賃貸住宅管理会社から、賃貸保証制度を勧められる場合は、賃貸保証機関の信用性、保証内容について十分確認をし、賃貸保証制度だけでよいのか、連帯保証人もあわせて必要かを判断することが重要でしょう。

平川すみこ
平川 すみこ

ファイナンシャルプランナー(CFPR、1級FP技能士)、住宅ローンアドバイザー((財)住宅金融普及協会認定)

CFP取得後、FP業務と並行して行政書士事務所に勤務し、2006年、フリーのFPとして独立。FP相談、セミナー・講座の講師、コラム等の執筆を通し、自分の中にある答えに気づき、よりよい選択をしていただくためのサポーター的役割をモットーに活動中。


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