不動産投資・収益物件・投資用不動産ならアットホーム 投資


アットホーム投資 投資コラム 不動産投資Q&A 賃貸管理編:入居(予定)者以外が住んでいる場合の対応

不動産投資Q&A

賃貸管理編

更新日:2009/07/02
質問

入居(予定)者以外が住んでいる場合の対応

先日、所有する賃貸住宅に入居者以外の人(契約書に記載のない人)が住んでいました。 どのような対応をしたらいいのか教えてください。


回答

実務上は、入居後に近隣などからクレームが起きなければ、発覚するケースは少ないものです。ただ、何も問題が起きなければいいのですが、昨今の経済状況からもどんな方が一緒に住まれているか? その方によって、お断りするケースや空室対策からも受け入れもやむを得ないと言うことも起きると思います。

では、このような場合にどのように対応をすればいいのでしょうか? 以下に記述したいと思います。


1. 代表例は?

賃貸物件に住むことができるのは、原則「契約時の契約者(≒入居者)」と、「契約書に記載されている同居人」だけです。しかし、それ以外の人が住んでいる場合があります。つまり、

  • (1)契約者以外の人が住んでいるケース 
  • (2)契約書に記載のない同居人がいるケース

です。以下に、具体的に見ていきたいと思います。

まず、(1)契約者以外の人が住んでいるケースは、例えば契約者が、友人や兄弟、親族などへの転貸(又貸し)しているケースです。トラブルになりやすい転貸としては、本来、賃借人の要件を満たさないので部屋を借りられない人が、賃借人の要件を満たす人に賃貸借契約をしてもらって、その後にその賃借人から転貸をして部屋を借りるというケースです。

また、(2)契約書に記載のない同居人がいるケースは、契約者の子供が同居していたり、彼氏や彼女あるいは友人などが同居しているケースが考えられます。ただ、ごく短期間、孫を預かるなどやむを得ないケースもあるので、闇雲に入居を固辞せず、事情を良く聞き、対応することにしましょう。問題ないと思えるならば、契約条件の変更などで対応することも考えられます。

その他(1)(2)に共通して言えることですが、例えばその方が社会通念上の反社会的だと認定される団体に属していて、地域住民に迷惑を掛け大変厄介な問題となることもありますから、慎重に対応をしましょう。

2. 予防法は?

(1)契約前の調査が肝要

前記(1)契約者以外の人が住んでいる場合の対処法としては、契約者に対する調査をして転貸されないように予防すべきです。賃貸人としては、家賃収入を確保したいために空き部屋に早く賃借人を入居したいという気持ちがあり、契約締結を焦ってしまうのはわかりますが、この点は不可避の対応になります。具体的な調査方法については、前回(入居者への調査)のQ&Aをご参照していただければよろしいと思います。

(2)契約書の記載事項は?

大方の賃貸借契約書には、

  • [1]賃貸禁止・賃借権譲渡禁止また通知義務
  • [2]契約内容に違反した場合の賃貸人の即時解除権

が記載されているはずです。ですから、入居者だと記載されていない人が住んでいる場合には、以上の契約事項に抵触するわけです。現実的には実行は中々むずかしいかもしれませんが、抵触しているわけですから、賃貸人の即時解除権で適切に解除することができます。

ただ、これらの条項を記載し、認知いただくことは契約者(≒入居者)への抑止力となります。中には契約を遵守しない人もいると思いますが、入居前の事前審査で遵守しない入居者を排除できれば、かなりの確率で予防できるはずです。

3. 対処法

もし、十分な予防をしてもこのような事がおきてしまった場合には

  • (1)賃貸人自ら対処する
  • (2)不動産業者に対処を依頼して対処する

という2つの方法が考えられます。

まず、(1)賃貸人自らが対処する場合には、上記のことが明記された契約書を持って賃借人と交渉をしてください。しかし、そもそも契約書の内容を破っているわけですから、交渉したからと言って簡単に賃貸人の要望を聞き入れるかどうかは疑問です。私的な交渉で解決がつかない場合には、賃貸管理を任せている不動産業者さん、業者さんでも対応に苦慮する場合は弁護士・司法書士に相談して裁判や調停するという法的手段を用いるべきです。ただ、法的手段はお金・時間・労力がかかりますから、できれば私的な交渉のみ解決するのがベターでしょう。

次に、(2)不動産業者に対処を依頼する方法です。不動産業者は交渉のプロですので賃貸人自らが交渉するよりも私的に解決する可能性が高いと思われます。ただ、不動産業者は自分自身が管理したり、仲介をしている賃貸物件以外の対応は基本的にしないものです。なぜなら、業者の立場からすると今まで無関係の物件に対する対処ですから違和感がありますし、賃借人や転借人の立場からしても、今まで何の関係もなかった不動産業者がいきなり交渉に入ってくるのはおかしな話だからです。したがって、このようなトラブルが起こった時に不動産業者に交渉を依頼したいときは、賃借人と直接契約せず、必ず不動産業者を通して賃貸借契約をすべきです。そうすれば、不動産業者は第三者にはならずに賃借人と転借人と交渉がし易くなります。

しかし、昨今の経済状況から空室が増加しております。繰り返しになりますが、契約書通りに対応して入居者以外の人に退居いただくだけではなく、空室対策の観点からも同居者に問題がないのであれば、契約内容を修正し受け入れるという対処法も考慮すべきだと思います。

以上の事を踏まえまして、入居(予定)者以外の者へ対応して頂けたらと思います。

徳弘 雅志氏
徳弘 雅志氏

ファイナンシャルプランナー(AFP)、M&YFPオフィス代表。

2004年に宅地建物取引主任者、ファイナンシャルプランナーを取得し2007年FPを持つ友人と供に、M&YFPオフィスを設立する。現在、空きマンション等を所有するオーナー様の苦悩を解決するための空室改善コンサルティング事業を展開中。


その他の投資コラム


はじめての不動産投資
みつける!私の投資スタイル

これから不動産投資を始める方を対象に、基本から実践までを解説


押さえておきたい
不動産投資のツボ!

不動産投資をする際の不安、疑問をシミュレーションを通じて解消します!


不動産投資Q&A

不動産投資でのありがちな問題とその対処法、つまずきやすいポイントをQ&A形式で解説します。


不動産投資AorB

不動産投資ではターニングポイントがつき物。よりよい選択をできるようバックアップします。


不動産投資の今!!

経済状況が変わると不動産投資にどのような影響が現れるか。専門家の見方をご紹介。





このページのトップへ

賃貸や不動産はアットホーム-賃貸マンションや賃貸物件など不動産のことならアットホーム