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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資Q&A 賃貸管理編:入居者への調査

不動産投資Q&A

賃貸管理編

更新日:2009/06/04
質問

入居者への調査

先日、広告をしていた賃貸住宅に申込みが入ったと聞きました。
知人より、一度問題のある入居者に貸してしまうとやっかいになると聞きました。 昨今の経済状況からそう言う方にはご遠慮いただきたいのが本音です。
ただ、入居希望者のことをどのようにチェック(調査)したらいいのか? わかりません。教えてください。


回答

賃貸物件を賃借人と契約する際に、最も重要な事が入居者への調査になります。この調査をしっかりこなせるかどうか?によって、その後の賃貸経営が円滑に行くのか、それともいろいろな問題に悩まされるかが決まるといっても過言ではありません。

では、どのような調査をすればいいのか? 以下に記述したいと思います。


1. 調査方法

  • (1)入居者面接をする
  • (2)入居申込書を書いてもらう

というこの2点がポイントです。まず(1)の入居者面接をするにあたっては、[1]入居者の身なり、[2]入居者の話し方 を見ることです。

[1]入居者の身なり

やはり、どのような格好をしているか?は、非常に大切です。格好の善し悪しを判断するのは、人それぞれの価値判断ですから、中々難しいものがあります。ただ、面接をするときは普段よりも少しきれいな服装で来るというのは、モラルとして当然でしょう。

経験則上の話ですが、その際の身だしなみがきれいであれば、その後の賃貸物件での入居者の住み方、家賃の支払いも非常にスムーズに行く可能性が多々あるのです。

[2]入居者の話し方

入居者の話し方も非常に重要なポイントになります。通常、入居者はまず電話で問い合わせをしてきますが、実は、もうこのときに良い入居者か良くない入居者かの判別ができます。例えば、電話での対応が良くない場合には、入居させることを控えるべきだと思います。なぜなら、このような入居者は入居後或いは退去の時に問題を起こす可能性が高いと思えるからです。

では、どのような問題が起こるかというと・・・

入居中は家賃滞納の督促の電話をしても、電話にでなかったり、あるいは開き直って傍若無人な対応をすることが考えられます。また、退去時には最後の立会いのときに部屋が非常に汚かったり、部屋の修理費等の話をすると、入居者が支払うべき修理費でも根拠もなく「それは自然消耗だから払わない」と言ったりする可能性があります。

したがって、入居者と入居前によく会話をしておくべきでしょう。

次に(2)の入居申込書を書いてもらうに当たっては、[1]本人のプロフィール、[2]連帯保証人のプロフィール、[3]同居人のプロフィールをポイントにおきましょう。

[1]本人のプロフィール

本人のプロフィールとしては、氏名、住所、年齢、電話番号、勤務先、年収、勤続年数などを書いてもらいます。とくに、電話番号(自宅と携帯)は万が一の時の連絡先として重要ですし、家賃を支払って貰うための根拠として、勤務先の名称・住所、そして、年収・勤続年数は非常に重要なので、必ず書いてもらうようにするべきです。

[2]連帯保証人のプロフィール

連帯保証人のプロフィールとしては、本人のプロフィールと同様のことを書いてもらいます。ただ、それに加えて、自宅が持家なのか賃貸なのかを聞くことが大切です。万が一の時に連帯保証人の財産を差押えなければならなくなるからです。

そして、特に重要なのが「勤務先」です。本人同様、勤務先がしっかりしている連帯保証人であれば本人が問題を起こしても迅速に対応してくれる場合が多いからです。
例えば、入居者本人が失踪したり夜逃げをしたりすると、【部屋に残された荷物の処理】と【賃貸借契約の解除】の2点が問題になります。この中でも部屋に残された荷物の処理については、対応に苦慮します。なぜなら、荷物の処理には費用がかかりますから、入居者本人がいなければ連帯保証人にその費用を負担してもらわなければなりませんし、勝手に荷物を処分したとなると、後で入居者本人が戻ってきた時に処分した荷物を弁償してくれと言われ、弁償せざるを得なくなる可能性があるからです。そこで、連帯保証人に荷物を処理してもらうのが、最善の策となります。

本来、法的には連帯保証人は経済的な債権債務の保証をしているに過ぎないはずなのですが、実務上(契約上)は上記のように包括的な債権債務の保証を行う立場にあります。したがって、連帯保証人の役割は重要で、連帯保証人がどのような方か?がとても大切となります。

[3]同居人のプロフィール

同居人がいる場合には、一度会っておくことをお勧めします。本人がしっかりしている場合でも、同居人に問題のある人がいる場合、その方がのちのちトラブルを起こす可能性があります。しっかりと調査をしましょう。

2. 他の業者への依頼

不動産業者などにアドバイスなど調査を依頼するというのも一つの方法です。例えば、(1)不動産業者への依頼 と(2)家賃保証会社への依頼 の2つの方法があります。

多いケースは、(1)不動産業者への依頼です。ただ、不動産業者もどの業者でもいいわけではなく、陳腐な言い方ですが、問題が起こったときに迅速に対応してくれる不動産業者に依頼をするのがいいでしょう。そのような業者を調べる方法としては、

  • 知り合いに紹介をしてもらう
  • ホームページでよく調べる
  • 保証協会(全国宅地建物取引業協会或いは全日本不動産協会)などに紹介をしてもらう

等があります。ただもし、業者選定に失敗すると後々の取引に支障を来す恐れがあるので、此方の権限で業者変更が容易にできるような契約にしておくことも必要かもしれません。

次に、最近話題の家賃保証会社へ依頼することです。家賃保証会社に依頼する場合には保証料を支払わなければいけませんが、通常この料金は連帯保証人を立てない代わりに入居者に支払ってもらいます。賃貸人の負担はありませんから使いやすいのではないかと思います。そして、未入金の家賃は保証会社が保証してくれますので、滞納での取り立て等のわずらわしさから開放されます。

ただし、ここで注意しなければいけないのが、保証会社の審査が通らず保証が受けられない入居者がいるということです。昨年来、複数の保証業者が倒産している現状から、入居者への審査もより厳しくなっていて保証が得られないケースがあります。この点には注意が必要です。

以上のようなことに注意をして、入居者への調査をされることをお勧めします。

徳弘 雅志氏
徳弘 雅志氏

ファイナンシャルプランナー(AFP)、M&YFPオフィス代表。

2004年に宅地建物取引主任者、ファイナンシャルプランナーを取得し2007年FPを持つ友人と供に、M&YFPオフィスを設立する。現在、空きマンション等を所有するオーナー様の苦悩を解決するための空室改善コンサルティング事業を展開中。


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