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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資Q&A 賃貸管理編:水漏れトラブル!

不動産投資Q&A

賃貸管理編

更新日:2009/03/19
質問

水漏れトラブル!

先日、賃貸住宅の上階からの水漏れ事故がありました。オーナーとしての対処法がわかりません。水漏れ事故に対する対処法を教えてください。


回答

集合住宅で一番多い事故が水漏れです。

賃借人の過失による場合が多いのですが、下階の居住者に対する家財道具・電化製品・パソコンデータ・階下の部屋修復中の居住費などの損害賠償費用を入れると高額となります。

また、賃貸人(オーナー)としては壁紙や畳替等の修繕費用を居住者に支払って貰わなければなりません。


1.対処法

事故による損害を円滑に処理するかが、最重要のポイントとなります。

水漏れ事故の原因としては、洗濯機の給水・排水ホースがはずれてしまったことや温水洗浄便座の故障によること等いろいろ考えられますが、特に洗濯機の排水が原因となることが多いようです。

洗濯機の水栓からホースがはずれて蛇口が開いた状態となり、階下の部屋では傘が必要な状態になっている・・・なんてこともあります。また、漏電の発生や、家財道具やパソコンが再起動不能になってしまい、損害賠償額は数百万円を超えてしまうことも多々あります。

賃貸人としては、水漏れ事故の発生を未然に防止する事が重要となります。
まずは、水道会社などによる事前チェックと自動で水が止まるような蛇口への変更〜設備の更新なども検討すべきです。また、賃借人に対して全自動洗濯機の水栓を閉め忘れなどの注意を徹底することです。入居時に注意事項の一覧を渡しておくのも一案です。

水漏れ事故を起こした方も、起こされた方もお気の毒としか言いようがないのですが、下階の賃借人の特別なコレクションが壊滅状態なんて事になると、お気の毒では済まない状況になってしまいます。

2.弁済(損害賠償)の範囲

水漏れ事故が発生した場合の弁済(損害賠償)の必要な範囲は、1)部屋の修理代金と2)家財の弁償の2つが考えられます。

1)部屋の修理代金には、天井の補修、壁のクロス、畳替等が考えられます。
また、2)家財の中には、衣類、タンス、家具、書籍、電気製品等が考えられます。パソコン等が故障した場合には、データ修復費用も請求の範囲に入り、大変高額になる事も考えられます。

オーナーとして、部屋の修理ができれば良いというものでもありません。
賃借人間のトラブルの解決も必要となります。

事故の発生後の費用弁済の問題をいかにスムーズに解決するかを検討すべきです。

3.保険での事前対応

とは言っても、事故の発生は避けられないものがありますから、事前の対策として「借家人賠償責任保険」「個人賠償責任保険」など保険を活用し、賃貸借契約の条件とする事です。また、更新時には必ず保険の更新も行うことを忘れないでください。保険の内容仕組みについて説明します。

4.借家人賠償責任保険

通常保険の対象となる、住宅が火災・破壊・爆発事故により生じた損害について法律上の賠償責任を補償する保険です。
借家人賠償責任保険は単体の保険ではなく、特約付帯が一般的ですから、保険会社は火災保険に付帯して引受けるということになります。

賃貸借期間にあわせて保険期間も2年間で掛金は一括払いとする場合が多く、賃貸借契約の条件とする場合が多くあります。

これは、通常の火災の場合、失火責任法により重過失がなければ責任を負わなくてよいことになっているのですが、賃借人は賃貸人へ借りていた部屋を返せなくなるため、賠償責任が発生します。賃借人は借りた部屋を原状で返還する責任があるためです。
賃貸人から損害賠償を請求した場合に、賃借人に代わって支払ってくれる保険がこの保険になります。賃貸人のリスク軽減となる保険です。

5.個人賠償責任保険

個人が日常生活において故意や過失によって他人に法律上の損害賠償責任を負った場合に対象となる保険です。
共同住宅では階下の人に水漏れさせてしまうことがありますが、こうした場合には個人賠償責任保険が必要になります。借家人賠償責任保険は賃貸人に対する保険なので保証範囲が違いますから、対象外になります。

個人賠償責任保険は単体の保険としては販売されていませんが、賃貸物件用のセット保険ではこの個人賠償責任保険や修理費用が付帯されている場合が多いです。

賃借人間のトラブルを解決する手段として、加害者である賃借人に損害を賠償させるためのもので、賃貸人が賃借人間のトラブルに巻き込まれることもありません。

保険は賃貸人にとっては、損害賠償や賃借人間のトラブルの早期解決のための手段としては効果的であり、入居条件としての借家人賠償責任保険と含めてしっかりした保険を賃借人に加入させることが重要となります。

保険の種類や内容については、保険代理店等の専門家に相談し適切な保険選び、借家人に対する入居条件とすることをお勧めいたします。

猪股 豊氏
猪股 豊氏

日本コミュニティサポート(株)代表取締役社長。
資産承継研究所(不動産実践塾『いの塾』)塾長。

主な著書に、週刊住宅新聞社『けったいで おもろい相続の話』、住宅新報社『マンションの価値を上げる 管理の超実践読本』(共著)。夕刊フジコラム『買って良いのか!このマンション』、住宅新報社新聞『不動産FPセミナー』執筆。


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