不動産投資・収益物件・投資用不動産ならアットホーム 投資


アットホーム投資 投資コラム 不動産投資Q&A 賃貸管理編:賃貸管理の注意点を教えてください。

不動産投資Q&A

賃貸管理編

更新日:2009/01/29
質問

賃貸管理の注意点を教えてください。

先日、不動産を相続したのですが、初めての大家業です。賃貸管理と聞くと、自信が有りません。注意点を教えてください。


回答

不動産は管理にありと言われます。管理をいい加減にしていれば、大きなしっぺ返しを受けることになります。日々の管理と賃貸借契約内容の明確化がポイントです。それでは、最低限知っておいてほしい事をご説明しましょう。


1.賃貸条件、内容の明確化の問題

賃貸住宅の場合は共同生活のルールについて明確でない場合が多くあります。生活のルールを明確にしましょう。賃借人間のトラブルの解決の基本となります。

(1)ペット問題   (2)騒音問題   (3)駐輪問題   (4)ゴミ出し問題

などの問題について明確にしておく必要があります。分譲住宅の規約・細則を参考にする事が良いでしょう。例えば、ペットは小型犬に限るや駐輪スペースの指定等です。事前にトラブルを防止することが大事です。

賃貸部分の設備のメンテナンスや更新について明確でない場合が多くあります。前の賃借人が置いていったエアコン等をそのまま使用させた場合などは責任を明確にしておきましょう。エアコンが故障した場合の責任などです。安易にそのまま使用させて、故障の場合の修理代が多額にかかる場合などもあります。エアコンが備え付けてある場合には、そのメンテナンスは原則として賃貸人側にあります。その他の設備についても原則、賃貸人に修繕義務があることを認識してください。


2.利用目的の明確化の問題

住宅や事務所などの利用方法によって賃料が違うことは理解できると思いますが、実際の運用では厳格に対応できていない場合が多くあります。住宅として貸したのに、いつの間にか事務所兼用で使われていたり、契約書に記載されていない入居者が一緒に住んでいたということがあります。最近は家賃の振り込み処理が多いので、定期的に現地を確認しない場合が多いのが原因です。定期的にご自身の賃貸物件は見に行くことです。

3.保証人の問題

保証人は賃料、延滞利息、損害賠償等の債務について責任を負います。契約更新後の賃借人の債務についても責任を負います。しかし、保証人は賃借人の明け渡義務を代わって実現することはできません。保証人が賃借人に代わって部屋を明け渡すことはできないのです。
保証人は賃借人の経済的部分を担保する人であり、その経済的裏付けを確認しておく必要があります。保証人の身元確認の重要性です。

確認資料の例を挙げておきます。保証人の退職や死亡に対応できていない事を留意してください。保証人についても、その後の状況変化を追跡し、保証人の変更を求めていかなければなりません。定期的に保証人に対して、確認文章を郵送する事が効果的です。

【保証人の身元確認資料】

  • (1)住民票
  • (2)身分証明書等
  • (3)戸籍謄本
  • (4)身上書
  • (5)印鑑証明

    後日、保証人が保証の意思がなかったという主張をしないように、実印の押印と印鑑証明を添付しておきます。

  • (6)給与明細・源泉徴収票・確定申告書
  • (7)商業登記簿

    社宅契約の場合に会社の確認資料

  • (8)代表者の印鑑証明

    法人契約の場合に代表者印鑑証明にて確認します。

理想論に聞こえるかもしれませんが、賃貸借契約時には保証人に、実印捺印と自署を要求すべきです。印鑑登録された実印を契約書に捺印した場合は、原則として保証人本人が契約書に捺印したものと認められるので、保証人になる事を承諾していないと後で主張はできなくなります。保証人が知らない間に賃借人がサインし印鑑を押していたと言うことも多々有るので、現実問題、中々難しいかもしれませんが、後で後悔しないためにも対応して下さい。

賃貸管理の注意点を挙げればきりが有りませんが、賃貸管理の基本は継続的な現場との対話にあるのかもしれません。また、不動産管理の基本的な手法を提案&実施できる従来の不動産業者だけではなく、不動産管理コンサルティング専門家等の相談相手を持つことが大切です。

猪股 豊氏
猪股 豊氏

日本コミュニティサポート(株)代表取締役社長。
資産承継研究所(不動産実践塾『いの塾』)塾長。

主な著書に、週刊住宅新聞社『けったいで おもろい相続の話』、住宅新報社『マンションの価値を上げる 管理の超実践読本』(共著)。夕刊フジコラム『買って良いのか!このマンション』、住宅新報社新聞『不動産FPセミナー』執筆。


その他の投資コラム


はじめての不動産投資
みつける!私の投資スタイル

これから不動産投資を始める方を対象に、基本から実践までを解説


押さえておきたい
不動産投資のツボ!

不動産投資をする際の不安、疑問をシミュレーションを通じて解消します!


不動産投資Q&A

不動産投資でのありがちな問題とその対処法、つまずきやすいポイントをQ&A形式で解説します。


不動産投資AorB

不動産投資ではターニングポイントがつき物。よりよい選択をできるようバックアップします。


不動産投資の今!!

経済状況が変わると不動産投資にどのような影響が現れるか。専門家の見方をご紹介。





このページのトップへ

賃貸や不動産はアットホーム-賃貸マンションや賃貸物件など不動産のことならアットホーム