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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資Q&A 購入編:融資付物件を購入する場合の注意点

不動産投資Q&A

購入編

更新日:2009/09/03
質問

融資付物件を購入する場合の注意点

融資付賃貸用住宅物件(建設業者や不動産会社と金融機関の提携住宅ローンが付いている物件)を購入する場合の注意点を教えてください。


回答

物件を購入または建設する際に業者と金融機関で提携ローン契約を締結している場合があります。ただし、必ずしも提携ローンを使わなければ物件を購入できないというわけではありません。(下図参照)

物件購入図

注意点を、(1)提携ローンの有無による物件の選択、(2)提携ローンがある場合の提携ローンと一般ローンの選択、以上の2点に分けて考えてみましょう。


1.提携ローンの有無による物件の選択

提携ローンが付いている物件の場合、まず、金融機関から見た業者の評価(顧客対応力、財務状況、収益性の高い物件の開発とその施工能力、)が一定の水準に達しているものと思われます。

なぜなら、提携ローンを結んだとしても業者の評価が低ければ、顧客とのトラブルが頻発する恐れがあり、その場合、融資をしている金融機関もそのトラブルに巻き込まれる恐れがあるからです。 さらにトラブルが生じること自体、金融機関の信用にも関わるからです。

ですから、金融機関は業者がある程度の水準に達成していると判断できないと、提携を結びません。

ただし、提携ローンが無い物件の場合でも、その物件を取り扱う業者の質が相対的に低いということでは必ずしもありません。

2.提携ローンと一般ローンの選択

一般的に、提携ローンの特徴は以下のようになります。

  • 1.審査が簡略化されており、審査時間も短い。
  • 2.手続き面は、業者経由で手続きが行われるため、比較的簡単。
  • 3.利用できる金融機関が限定されているが、金利等の条件が一般的ローンより優遇されていることが多い。
1.審査の違い
金融機関の審査内容は以下の通り細分化できます。
  • (1) 借入申込人の信用力を判断(人的審査)
  • (2) 購入あるいは建設する物件と土地の評価額(物的審査)
  • (3) 物件の収益性(収益性審査)

さらに、それぞれの項目で最低基準を示す「基本的項目」と、基本的項目のみでは捕らえられない「補完的項目」に分け、判断されます。(下記表参照)

人的審査物的審査収益性審査
基本的項目年収、資産状況、勤続年数、個人信用情報等建物、土地の評価額(注1,2)”家賃−諸経費>ローン返済額”となるか?
補完的項目生活態度、不自然な購入動機等特殊な物件、転売の難しい物件等収益に大きな影響を与える要因(注3)
  • (注1) 購入価格を下回ることもあり。
  • (注2) 毎年の収益から物件を評価する収益還元法が普及。
  • (注3) (例)賃借人が特定事業所の社員に限られる場合、その事業所の撤退可能性。
  • (1)人的審査の場合、基本的項目については内容的に提携外のローンと大きな違いはありません。補完的項目については提携ローンの場合、提携業者が販売する段階で購入者をある程度選別しており、購入者への信頼性が高いと判断されます。
  • (2)物的審査の場合、金融機関は業者にローン提携を行う際に、対象になっている物件の情報を確認している事が多いので、審査は簡素化されます。
  • (3)収益性審査の場合、金融機関は非提携業者の収益計算より提携業者の計算の方を高い信頼感を持っています。さらに引渡し後の管理もその業者が対応するのであれば、信頼性はいっそう高まります。
2.融資申込の手続き
提携ローンと違い、一般的なローンでは購入者が金融機関の窓口に出向きますから、基本的にご自身で融資の申込を行います。ただし、その場合でも業者が手続きのサポートをしてくれることが多いです。
3.優遇制度の違い
提携ローンは、金融機関にとって営業と審査のコストが押さえられるため、一般のローンより金利等の条件が優遇されていることがあります。しかし、他の金融機関の一般ローンでより良い条件の商品も有り得ます。ただし、一般の賃貸物件ローンは個人用の住宅ローンに比べ、金融機関はより慎重な審査を行うため、非提携ローンの選択肢は個人住宅に比べハードルがより高くなることも考えられます。
まとめ
提携ローン付の賃貸物件を購入する場合でも、他の金融機関が取り扱う提携外の一般ローンと提携ローン、どちらかを選択することができます。しかし、個人用の住宅ローンに比べ、一般ローンの選択にはより困難さがあると思われます。提携ローンのなかには、「ノンリコースローン(下記※)」も、一部の金融機関で発売されています。いずれにしても、それぞれのローンの条件を吟味し、業者任せにせずご自身で確認することが必要です。
※ノンリコースローン
融資の返済原資を物件の収益や価値に限定するローン。一般的な長所と短所は以下のようになります。
長所
1.返済が困難になり物件を売却してもローン残高が残る場合、原則として残りのローンに支払い 義務は生じず、物件所有者の資産から持出する必要はない。
2.物的審査と収益性審査に重点がおかれるため、人的審査は簡素化される。
短所
1.金融機関のリスクが大きくなるため、金利は高め。
2.事業開始後の管理状況を金融機関に報告しなければならない。
有田 宏
有田 宏

NPO法人北海道未来ネット専務理事
CFPR、1級FP技能士

金融経済、投資、企業の資金調達が専門。「宅建ほっかいどう」「北方ジャーナル」にてコラム執筆。大学で証券外務員2種試験講座。


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