CFPR、1級FP技能士
金融経済、投資、企業の資金調達が専門。「宅建ほっかいどう」「北方ジャーナル」にてコラム執筆。大学で証券外務員2種試験講座。
融資付物件を購入する場合の注意点 |
融資付賃貸用住宅物件(建設業者や不動産会社と金融機関の提携住宅ローンが付いている物件)を購入する場合の注意点を教えてください。
物件を購入または建設する際に業者と金融機関で提携ローン契約を締結している場合があります。ただし、必ずしも提携ローンを使わなければ物件を購入できないというわけではありません。(下図参照)
注意点を、(1)提携ローンの有無による物件の選択、(2)提携ローンがある場合の提携ローンと一般ローンの選択、以上の2点に分けて考えてみましょう。
提携ローンが付いている物件の場合、まず、金融機関から見た業者の評価(顧客対応力、財務状況、収益性の高い物件の開発とその施工能力、)が一定の水準に達しているものと思われます。
なぜなら、提携ローンを結んだとしても業者の評価が低ければ、顧客とのトラブルが頻発する恐れがあり、その場合、融資をしている金融機関もそのトラブルに巻き込まれる恐れがあるからです。 さらにトラブルが生じること自体、金融機関の信用にも関わるからです。
ですから、金融機関は業者がある程度の水準に達成していると判断できないと、提携を結びません。
ただし、提携ローンが無い物件の場合でも、その物件を取り扱う業者の質が相対的に低いということでは必ずしもありません。
一般的に、提携ローンの特徴は以下のようになります。
さらに、それぞれの項目で最低基準を示す「基本的項目」と、基本的項目のみでは捕らえられない「補完的項目」に分け、判断されます。(下記表参照)
人的審査 | 物的審査 | 収益性審査 | |
基本的項目 | 年収、資産状況、勤続年数、個人信用情報等 | 建物、土地の評価額(注1,2) | ”家賃−諸経費>ローン返済額”となるか? |
補完的項目 | 生活態度、不自然な購入動機等 | 特殊な物件、転売の難しい物件等 | 収益に大きな影響を与える要因(注3) |
金融経済、投資、企業の資金調達が専門。「宅建ほっかいどう」「北方ジャーナル」にてコラム執筆。大学で証券外務員2種試験講座。
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