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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資Q&A 購入編:抵当権が設定された物件を購入する場合の注意点を教えてください。

不動産投資Q&A

購入編

更新日:2009/06/18
質問

抵当権が設定された物件を購入する場合の注意点を教えてください。

中古物件を購入しようと思いますが、抵当権が設定されています。
どのようなことに気をつければよいでしょうか。


回答

売主が金融機関からの融資を受けて購入している場合、担保として購入する物件に抵当権が設定されています。また、売主の事業のために根抵当権が設定されている場合や他の不動産と共に共同担保とされている場合があります。


抵当権

通常、融資をした金融機関がその融資を返済して貰う権利(被担保債権)を守る(≒担保する)ために、関連する不動産に抵当権を設定します。万が一、返済が滞ったときに抵当権を実行して、競売することで融資した金額を優先的に返済してもらう権利が抵当権です。

通常、抵当権は債務者の所有物ですが、例えば、息子さんの借金をお父さんが保証人になるなど、債務者以外の者がその所有物件に抵当権を設定し対応する場合もあります。

根抵当権

事業の資金繰りなどで継続的に発生する債務を一定額まで担保するために利用される抵当権が根抵当権です。抵当権の場合は、被担保債権は特定の債権となり、新しく追加融資をする場合には別の抵当権を設定しなければなりません。継続的に発生する債務の担保の為に抵当権の枠をとっておくことにより、資金の確保が可能になります。この場合には、根抵当権の範囲内で融資額が変動するため、融資額の確定が必要となります。

共同担保

同一の被担保債権の担保として複数の土地・建物などに担保物権(先取特権、質権、抵当権)を設定することを共同担保といいます。共同担保の場合には、共同担保目録にある担保物件全体で担保とされているため、借入金の一部返済により共同担保から外せるかが問題となります。担保価値が低下する場合には担保が外れない場合があります。融資された金融機関と事前の調整が必要になります。

抵当権を、抹消しないままで残しておくと、以前の所有者である売主の借入金返済が滞れば、抵当権の実行により競売にかけられるなどにより、買主が所有権を失いかねないため、抵当権のついた物件を購入する場合には抵当権の抹消が重要な要素となります。

不動産の売買取引においては、売主の借入金に対する抵当権を抹消して物件を引渡すことが大前提です。通常の売買取引の場合、決済時に買主が支払った残代金によって売主の借入金残額を一括で返済して、所有権移転登記の申請と抵当権抹消登記の申請を同時に行ないます。

売買代金で返済しきれないようなとき(残債が発生する場合)には、金融機関などが抵当権の抹消に応じるのかどうかについて、事前に確認をすることが必要となります。

共同担保となっている場合には、当該物件の売買により返済した後の残額か残りの共同担保目録の物件で担保できるかが問題となります。これも、事前に金融機関との確認が必要です。

ですから、金融機関が抵当権抹消に応じないために、売買ができない事態も発生しています。このように売主本人の意思とは関係なく金融機関の判断により売買ができなくなる場合があるのです。
事前に金融機関との調整をしてきましょう。

1つの方法として、事前に抵当権の抹消について抵当権者に確認し、売買契約にて「抵当権を抹消できなければ白紙解除とする」 という旨の特約を入れることが必要です。

決済時には司法書士に抵当権の抹消に必要な書類をチェックし、問題が全くないことを確認したうえでなければ、決済金は支払うわけにはいきません。

売買契約を締結して、手付金を支払うことに不安がある場合には、金融機関と事前調整のもと、売買契約・売買代金の受渡し・物件の引渡し等を同時に行う一括決済も考慮する必要があります。

買主側が金融機関から融資の審査に契約書が必要とされる場合には、手付金0で契約し、違約金で縛ることも考えられます。金融機関と相談してみてください。

抵当権だけではなく、買主の権利行使を阻害する恐れのある権利、所有権や抵当権以外の仮登記や予告登記をはじめ複雑な登記がある場合にも注意が必要です。

「差押」の登記、「譲渡担保」による所有権移転の登記がある場合などには、売買契約締結前に、弁護士など専門家に相談すべきです。

猪股 豊氏
猪股 豊氏

日本コミュニティサポート(株)代表取締役社長。
資産承継研究所(不動産実践塾『いの塾』)塾長。

主な著書に、週刊住宅新聞社『けったいで おもろい相続の話』、住宅新報社『マンションの価値を上げる 管理の超実践読本』(共著)。夕刊フジコラム『買って良いのか!このマンション』、住宅新報社新聞『不動産FPセミナー』執筆。


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