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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資Q&A 購入編:土地付き物件(アパートマンション)を購入する際の注意点

不動産投資Q&A

購入編

更新日:2009/05/21
質問

土地付き物件(アパートマンション)を購入する際の注意点

老後資金の運用も兼ねてアパートマンションの購入を考えています。
魅力があるように見えるのですが、どのようなことに気をつければよいでしょうか。


回答

アパートマンションの投資は、定期的に家賃収入が得られるため魅力的に感じられます。同じ家賃収入であっても、最近のように不動産価格が下落しているときは投資利回りが高くなるため、不動産投資の魅力が増してきます。しかし、ワンルームマンションに比べ購入金額も大きくなるため、投資のリスクもそれだけ大きくなります。

それでは、どのような点に注意するべきかについてお話いたします。


何のために投資をするのか?確認しよう

アパートマンションの投資に代表される不動産の現物投資は主に、1)現金収入の増加、2)相続対策(相続税の節税)、3)所得税の節税による収入増加を目的に行われます。ライフプランニングに基づき、「どの時期に」「いくら」必要か?という具体的な目的・数値を確認してから、対応しましょう。

↓具体的には・・・

広告やチラシからチェックすること

1.表面利回りに注目する
表面利回りは、物件の価格が割安か割高かを判断する大事な材料になります。
2.築年数に注目する
表面利回りが高い物件を注意深く見てみると、築年数が古かったということもよくあります。築年数が古い場合、外見ではわからなくても、様々な設備が老朽化しているのでリフォームが必要になり、結果として高い買い物になることもあります。
3.物件の場所に注目する
利便性の高い場所の物件だと購入価格がその分高いため、表面利回りが低くなり、また、反対に利便性が低い場所であれば購入価格が安くなるので表面利回りが高くなるのが一般的です。

不動産業者に確認しておくこと

1.現地に行って、直接物件を確認する
物件に実際に足を運んでみることによって、物件の管理状態や近隣の状況、利便性を確認します。空室がある場合は中に入って室内を確認させてもらいましょう。郊外や地方の物件の場合は車が必需品ですから、駐車できる車の台数も確認します。
2.物件場所の家賃相場について確認する
同じ広さの物件であっても、築年数や管理状況などで家賃が違ってきます。家賃相場よりも割高な物件や割安な物件はその理由を確認することで、家賃の下落リスクやその回避方法についてのヒントももらうことができます。
3.住んでいる人の属性を確認する
住んでいる人の属性によって、空室になりやすい時期や入居期間、部屋の使われ方、家賃収入の滞納率といったことが違ってきます。
4.稼働率(または空室率)について確認する
物件が常時満室であればよいのですが、満室の物件でも学生の入学や卒業・サラリーマンの就職・退職・異動によって一時的に空室がでることがあります。また、同じ地域の物件との競合状況や築年数を経るにつれて物件が陳腐化するので、稼働率が下がるのが一般的です。
5.現在のオーナーが売る理由について確認する
物件の売却を急いでいるのか、そうではないのかによって、価格交渉の余地も変わってきます。また、売却理由によっては抵当権などの土地や建物の権利関係についても確認する必要が出てきます。
6.建物部分の価格に注目する
投資金額のうち、建物の部分が多いと減価償却費を多く計上できます。つまり、税金(所得税)の計算上、経費にできる部分が多くなるため、その分、節税効果も大きくなります。
建物部分がいくらかは、投資物件にかかる消費税から逆算して求めることができます。分からない場合はお付き合いする不動産業者に確認しましょう。

事業計画を作成する(チェックする)際に確認すること

1.建物の構造の確認
建物の構造によって耐用年数が変わり、減価償却費も変わってきます。
2.計画的な修繕計画があるか
建物も経年変化で設備や外壁等が老朽化してきます。不動産の価値を保つためにも、外壁の塗装、給排水設備の取替え、屋根の防水工事などの計画的な修繕が必要ですから計画の有無は重要です。分からない場合は、修繕の金額及び期間の目安を不動産業者に聞いてみましょう。
3.管理費用について確認する
不動産の価値は適切な管理があって守られます。
管理費用といっても、入居・退去・家賃滞納の管理、清掃、エレベーターの点検修理、防火設備の点検修理などといったものがあります。現在かかっている管理費用を聞いておいてもよいでしょう。
4.稼働率(空室率)の設定は現実的か
事業計画を作成する際は、稼働率を控えめの数字に設定します。築年数が増えるにつれて、新築物件と見劣りすることから稼働率が下がってきます。
5.賃貸物件の不動産ローンはいくらまで利用できるか
賃貸物件向けのローンは居住用の住宅ローンに比べて金利が高くなるのが一般的です。ローンを選択する際は、金利の低さだけではなく、変動金利か、固定金利期間は何年間かといったことにも着目します。
築年数が長い物件の場合、建物の担保価値が小さいため、借入可能な額が少なくなりがちです。金融機関によっては購入物件を担保とするローンを扱わないところもあります。

表面利回りだけでなく、稼働率の低下、修繕によるまとまった出費、住宅ローンの金利上昇といったリスクも頭に入れておきます。

また、節税対策でマンション・アパートに投資される方の場合、相続税の評価を下げることだけでなく、不動産所得で黒字が出るかどうかにも着目します。

長期間保有するものですので、現場をよく知るとともに、事業計画を作成して投資家としての経営的センスも身につけておきたいものです。

上津原 章氏
上津原 章氏

ファイナンシャルプランナー(CFPR)、上津原マネークリニック代表。

税理士事務所・独立系FP会社・PCメーカーを経て2000年にCFP(R)のライセンスを取得。2003年3月にファイナンシャルプランナーとして独立。西日本を中心に大学などの教育機関・商工会議所・新聞社・FP協会などに向けて講演活動を行う。


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