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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資Q&A 購入編:売買契約のチェックポイント?!

不動産投資Q&A

購入編

更新日:2009/03/05
質問

売買契約のチェックポイント?!

初めて不動産を購入するのですが、売買契約のチェックポイントを教えて下さい。
何をチェックしたらいいのか不安です。


回答

売買契約のチェックポイントを一言でお伝えすることはとても難しいことです。ただ、「契約〜約束したことを確認し、後顧の憂いを絶つ(将来の不安、不確定要素を減らしておく)」ことが主な目的ですから、そのために何をすればいいのか?を理解し、対応できればいいと言うことになります。

基本的には、以下の対応をすることになります。


1.売買契約書を作成

売買契約のトラブル発生を防止する為に作成する書面です。
記載内容に契約締結に至る経過で確認したことが具体的に表現されているかを確認した方がいいでしょう。

以下に基本項目を示しますが、これ以外の特約事項等の表現方法も重要になります。
  • (1)当事者の氏名及び住所
  • (2)当該宅地の所在、地番その他当該宅地を特定するために必要な表示又は当該建物の所在、種類、構造その他当該建物を特定するために必要な表示
  • (3)代金又は交換差金の額並びにその支払の時期及び方法
  • (4)宅地又は建物の引渡しの時期
  • (5)(移転)登記の申請の時期
  • (6)代金及び交換差金以外の金銭の授受に関する定めがあるときは、その額並びに当該金銭の授受の時期及び目的
  • (7)契約の解除に関する定めがあるときは、その内容
  • (8)損害賠償額の予定又は違約金に関する定めがあるときは、その内容
  • (9)代金又は交換差金についての金銭の貸借の斡旋に関する定めがある場合においては、当該斡旋に係る金銭の貸借が成立しないときの措置
  • (10)天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがあるときは、その内容
  • (11)当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがあるときは、その内容

面倒でも必ず、特約は読んでおきましょう。
ある意味、特約(例外規定)は、契約そのものと言っても過言ではありません。

売買契約書には、契約前に発行される重要事項説明書と同じ記載事項が多くありますから、重要事項説明書と照合し、違いがないかよくチェックしましょう。

営業マンの口約束と違うことが書いてあるかもしれませんが、争いになれば契約書の内容を覆すことは難しくなりますから、納得いくまで確かめてください。

2.基本項目についての確認事項と注意点

1.売買面積
登記簿面積と実測面積が違う場合には、売買価格を算出するのはどちらとなっていますか?
登記簿面積の場合、後日、実測面積が確定した時点で差額精算するかを確認してください。
2.境界
隣地や道路との境界が確定してない場合には、境界確認書等で明らかにしてもらう必要があります。境界の確定時期、方法、地積更正について確認してください。
3.代金の支払時期・方法
代金の支払時期は紛争の種になるので明記しましょう。残代金は引渡しと同時に支払うのが一般的です。また、手付契約の場合、契約を解除できる期限と手付金の取り決めを確認してください。
4.引渡し時期
引渡しが何時になるのか確認してください。売主の引っ越し時期が不明確な場合であっても、確定した期日を明確にしておく必要があります。売り主の引っ越し完了後速やかにとの不明確な期日の場合には、いつまでも待ち続ける様な事となってしまいます。
5.所有権移転登記
登記に係る費用について、売主か買主のどちらが負担するか確認しましょう。買い主負担部分、売り主負担部分を明確にしておきます。
6.抵当権等の登記抹消
抵当権等の第三者の権利が存在するときは、所有権移転時までに、これらの権利が抹消されることの記載を確認してください。
7.公租公課等の負担
固定資産税・都市計画税は、毎年1月1日時点の登記名義人に課税されるため、年の途中で物件を取得した場合に負担をどうするのかを確認してください。一般的に、1月1日、4月1日を起算日とします。当該年度の固定資産税額が確定するまでの間の契約の場合は、精算方法についても明確にする必要があります。

「仮契約なのでサインしてください」などという場合があれば、絶対に契約はしないでください。他の不動産会社を探した方がよいです。

「申込書」であれば、撤回も可能ですが「売買契約書」になっている場合は、書面上は売買契約が成立してしまいます。 売買契約が成立すると、撤回したときに手付金が返金されなくなります。自己のために契約内容を確認してもらう、セカンドオピニオンとしての不動産取引に詳しい専門家(不動産業者など)への相談をお勧めいたします。

猪股 豊氏
猪股 豊氏

日本コミュニティサポート(株)代表取締役社長。
資産承継研究所(不動産実践塾『いの塾』)塾長。

主な著書に、週刊住宅新聞社『けったいで おもろい相続の話』、住宅新報社『マンションの価値を上げる 管理の超実践読本』(共著)。夕刊フジコラム『買って良いのか!このマンション』、住宅新報社新聞『不動産FPセミナー』執筆。


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