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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資Q&A 購入編:重要事項説明書のチェックポイント?!

不動産投資Q&A

購入編

更新日:2009/02/19
質問

重要事項説明書のチェックポイント?!

不動産を購入するのですが、重要事項説明書のチェックポイントを教えて下さい。何をチェックしたらいいのか不安です。


回答

契約前にされる重要事項説明のチェックポイントですが、売り主サイドからみると契約前の最大の難関になります。それは、契約前に「言わなければいけない点を全てあからさまにする作業」なので、あまり言いたくない点も伝えることになります。

ただ、内容が多岐にわたっているため、気付かないうちに説明が終わっていることも多々あります。以下のポイントをつかみ、説明を受けるようにしましょう。


1.重要事項説明書とは

重要事項説明は、契約する物件の“重要な”“事柄”の“説明”を受けることで、契約後のトラブル防止のために重要なものです。

不動産業者(宅地建物取引業者)の規制法である宅建業法でも、契約前に(1)主任者に説明させ、(2)説明した内容を書面に発行することを義務付けています。重要事項説明書は契約までに説明すれば良い事となっていますが、事前に重要事項説明書案の提示を受けて検討することをお勧めいたします。

2.重要事項説明書の内容とポイント

法律上定められている重要事項説明書の内容は必要最小限のものです。その対象物件や契約内容により、より深く説明を受ける事と資料の提出を請求すべきです。以下に基本的な内容とポイントを説明いたします。

1.物件の表示
売買の対象となる物件の所在地や面積などです。面積については実測面積か、登記簿上の面積かの確認が必要です(違っていた場合は、「売買契約のチェックポイント?!」を参照)。また、登記上の内容変更(地積更正の実施)の有無や売買代金の精算を行うかも重要なポイントとなります。
2.登記事項
土地や建物の所有者や抵当権者などの権利関係について、登記簿上の所有者と、売主は同一人か、法人の場合は権限を有する人物か等の確認が必要です。相続登記が未了の場合にも注意が必要です。また、抵当権などがついている場合は、抵当権抹消について確認すべきです。
3.法令上の制限

物件のある地域の「用途地域」や「建ぺい率・容積率」などについて、法律で定められた内容について確認をする必要があります。その地域に建てられる、建物の種類や規模により目的が達成できない場合や増改築または建て替えられるのか、増改築や建て替えを行う際に制限はないかを確認する必要があります。
将来の建て替え時に同様の規模の建物が再建築できない場合も存在します。

敷地に接する道路の幅と、道路と敷地が接する面(接面)の長さ等の確認事項は、敷地が接する道路が建築基準法上の4m以上の道路か、道路と敷地の接面は2m以上かの確認が必要です。
幅4m未満の道路に接している場合には増改築、建て替え時に道路に敷地の一部を供出する必要があります。また、4m以上の道路に2m以上接していないと建物は建てられません。敷地に接する道路が私道の場合に「道路位置指定」を受けていないと、建て替えなどができません。

ガスは都市ガスかプロパンか、水道や下水処理などについては、排水の公共下水道利用の可能性、下水道のない場合のトイレの汚水、台所や風呂などの排水、雨水などの処理方法について確認する必要があります。
水道負担金(水道利用加入金)や汚水処理施設の負担金などがかかる場合があります。
また、埋設管についても確認しておきましょう。他人の排水が敷地の中を通っている場合や他人の敷地を通っている場合には要注意です。

4.契約内容

手付金の金額や引き渡しまでの保全措置については、手付金の金額は事前の打ち合わせ通りか、保全措置の内容について確認する必要があります。中間金がある場合も手付け金、中間金の合計額により保全処置が必要となる場合があります。
また、手付け解除の関係では、「相手方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金の放棄、売主は手付金の倍額を返して契約解除できる」とする場合には「契約の履行に着手」について、具体的にいつの事を指すのかを聞いておきましょう。

相手方が契約不履行の場合などは、契約を解除でき、契約不履行者は違約金を払わないといけない」とする場合には、違約金の金額について確認をしておきましょう。

「住宅ローンが借りられない場合、買主は売買契約を無償解除でき、売主は既に受け取ったお金を返還する」などとする場合には、 借り入れ予定の住宅ローンの内容が明記されているか(金融機関名、融資額、融資期間、利率、返済方法など)を確認しておきましょう。高金利の借入先を斡旋されて、なかなか解除できない事例等が発生しています。

重要事項説明書の基本項目について、説明をしてきましたが、最初に述べたように、重要事項説明書の内容については、法律により定められた事項以外であっても、提示と説明を求めていくべきです。また、事前に重要事項説明書案を入手し、不動産取引に詳しい専門家(不動産業者など)の確認を受けることをお勧めいたします。

猪股 豊氏
猪股 豊氏

日本コミュニティサポート(株)代表取締役社長。
資産承継研究所(不動産実践塾『いの塾』)塾長。

主な著書に、週刊住宅新聞社『けったいで おもろい相続の話』、住宅新報社『マンションの価値を上げる 管理の超実践読本』(共著)。夕刊フジコラム『買って良いのか!このマンション』、住宅新報社新聞『不動産FPセミナー』執筆。


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