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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資Q&A 購入編:建物・設備のチェックポイント?!

不動産投資Q&A

購入編

更新日:2009/01/29
質問

建物・設備のチェックポイント?!

初めて投資用不動産を購入するのですが、建物・設備のチェックポイントを教えて下さい。建築や設備について、専門家ではないので、何をチェックしたらいいのか不安です。


回答

1.建物・設備の問題は、陳腐化が主な原因?!

建物・設備のチェックポイントとして、建物の構造を含めた設備の陳腐化問題があります。設備に関しては将来の技術動向やランニングコストまで含めた十分な検討が必要です。

光ファイバーなどインターネット接続設備・オール電化等の設備も、将来のメンテナンスに多額の費用を要する場合がありますから、市場競争力の為に必要不可欠であるかは検討の余地があるでしょう。

最新の設備がついていても、その維持管理に多額の費用が必要であれば、投資用不動産としては、収益面からも将来的に問題を残すことになります。特殊な設備については要注意と考えてください。


2.設備のチェックポイント

設備チェックポイントは、自分が住むことを考えて、設備の不具合や利便性を徹底的に検証して対応して下さい。

投資用不動産として賃貸に出すとしても、賃借人が住みにくいものであれば、賃料を下げる以外に方法はなくなります。
特に、お風呂、トイレ、台所といった水回りの設備については、最も痛みが激しいので、当然、クレームなどになりやすい設備です。ご注意下さい。

具体的には・・・以下のチェックを行うと良いでしょう。
  • (1)台所のシンクに水を貯め、一気に流れるか?確認してみる。
  • (2)風呂の浴槽に水を貯め、流れがつまらないか?確認してみる。
  • (3)上記の(1)(2)を同時に行い(台所のシンクと風呂浴槽の水を一気に流し)、つまりがないか?確認してみる。
  • (4)風呂浴槽の水を流しながら、台所のシンクの水を追加で流し、つまりがないか?確認してみる。
  • (5)風呂のドアにシャワーで水をかけ、ドアの外に水が漏れていないか? 確認してみる。
  • (6)室内乾燥機が付いていれば、最高レベルまで使用してみましょう。どの程度の乾燥状態か?確認してみる。
  • (7)風呂の換気と、キッチンの換気を同時に動かしてみる。そして、換気がどこに出ているか?を調べてみる。
  • (8)キッチンやエアコンの換気が、洗濯物に直接当たらない位置か?確認する。
  • (9)キッチンの電気コンセントの位置は使いやすい位置にあるか。冷蔵庫が入ったらコンセントが使えなかったりするか?確認する。
  • (10)給湯器の能力を確認するため、台所と風呂で同時に温水を出して温水が安定して出るか?また、時間が掛かるかどうか?チェックする。

3.建物のチェックポイント

建物についても、屋上の防水・鉄部の塗装状況・外壁の状況・耐震状況を検証する必要があります。
現在までの「修繕工事の履歴状況」の資料から、今後発生する修繕費を予測することができます。例えば、エレベーターの取替時期によっては、多額の設備投資が発生します。この分野については、事前に指定や紹介された電気業者など専門家に依頼する方が無難でしょう。

最後に建物設備維持管理ポイントについて、過去の経緯を検証してください。
建物自体の状態が把握できます。

例えば・・・
  • (1)建物の図面などはきちんと保管されているか?
  • (2)日常点検、定期点検、臨時点検を適切に行っているか?
  • (3)劣化に対する特殊な立地、環境条件は把握されているか?
    海岸に近く海風による劣化が激しい場合や湿地である場合などについては注意が必要です。建物全体の劣化に比べて一部の劣化が進行している場合には何か問題があると考えてください。
  • (4)修繕した箇所の修繕図面・修繕記録があるか?
  • (5)点検や診断に基づいて、長期修繕計画の見直しをされているか?
  • (6)年月の経過や自然災害等による劣化の進行度合いを記録されているか?
    (劣化の進行度を把握するために、できる限り時系列の定点観測を行う。)
  • (7)各点検内容・診断内容項目ごとに適切な専門家が実施しているか?
などです。

「一事が万事」

面倒くさがらずに、最初の第一歩でつまずかないように、がんばりましょう。また、設備の問題については専門的な知識が必要となります。建築士等の専門家に依頼することも必要になります。専門家集団による総合的な相談窓口の利用をおすすめいたします。

猪股 豊氏
猪股 豊氏

日本コミュニティサポート(株)代表取締役社長。
資産承継研究所(不動産実践塾『いの塾』)塾長。

主な著書に、週刊住宅新聞社『けったいで おもろい相続の話』、住宅新報社『マンションの価値を上げる 管理の超実践読本』(共著)。夕刊フジコラム『買って良いのか!このマンション』、住宅新報社新聞『不動産FPセミナー』執筆。


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