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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資Q&A 購入編:投資用マンション購入の注意点

不動産投資Q&A

購入編

更新日:2009/01/29
質問

投資用マンション購入の注意点

先日、会社に投資用ワンルームマンションを購入しないかという電話があり、以前から不動産投資に興味を持っていたので、その気になっています。支払いについては問題ないと思うのですが、それ以外に投資用マンションを購入する際に注意した方が良いポイントはありますか?事前に知っておきたいと思いました。


回答

投資用ワンルームマンションの営業をうけて、不動産投資に興味を持たれる方も少なくないでしょう。
購入を検討するにあたり、注意しておきたいポイントについて主なものを以下にまとめてみましたので、ご参考になさってください。


1.利回り

投資用マンションだけでなく、不動産投資に関する広告の中でうたわれる利回りは、表面利回りであることが少なくありません。例えば、2,000万円の投資用マンションを購入し年間120万円の家賃収入を得る場合、表面利回りは6%となります。
しかし、実際に不動産投資を始めると、様々なコストが掛かります。租税公課や管理費、火災保険料、修繕費等の費用などが生じることになりますので、実質利回りは表面利回りよりも下回ることになります。
そのため、投資用マンションを購入する場合には、上記の経費等を勘案してキャッシュフローを確認しておくことが大切です。


2.不動産の状況

不動産投資をした場合の現金収入(キャッシュフロー)だけに関心を寄せるのではなく、収益物件としての資産価値はどうか?という点についても確認が必要です。つまり、不動産の状況をよく確認しておくことが大切であるということです。
そのためにも、ご自身の土地勘のある場所、あるいは確認が適宜迅速に行える場所で、投資用マンションを購入されるのが望ましいといえます。

主なポイントは以下の通りです。
●駅からの徒歩距離・周辺環境
駅からの距離、周辺環境など、実際にご自身で歩いて確認することが大切です。ワンルームマンションのように単身者用の物件である場合は特に、最寄り駅から近い物件である方が望ましいでしょう。また、物件周辺における、公共施設やスーパーやコンビニ、金融機関など、生活利便施設の有無についても確認が必要です。
●相場(家賃・間取り・広さ・設備)
周辺物件における家賃相場だけでなく、購入を検討している投資マンションの間取りや広さ、設備が、近隣の物件と比べて平均的なのか、優っているのか、劣っているのか、を確認しておきましょう。インターネットや購入を検討している投資マンションの近隣不動産業者の店頭でも大まかに、近隣類似物件の相場をつかむことはできるでしょう。
それによって、周辺賃貸物件の家賃相場と比べて、購入を検討している投資用マンションで想定している家賃に大きなギャップがないかを確認できます。
●築年数
築年数以外の条件が同じであれば、新築物件よりも中古物件の方が、利回りが高くなりますが、あまり築年が古い物件であると、耐震基準を満たしていない物件であったり、リフォーム等の費用が予想以上に生じたりすることも考えられますので、注意が必要です。
●管理・修繕計画
管理状況と管理にかかる費用について確認しておきましょう。管理状況が良好である物件は、物件の傷みも少なくなりますし、賃借人にとっても住み心地がよいといえますから、空室リスクの間接的な回避にもつながります。単純に管理費用の多寡だけでなく、長期的な視点で、管理状況と比較して妥当かどうか判断してください。
また、修繕については、新築物件では管理委託予定の管理会社が管理をしている物件を見学したり、修繕計画案に目を通し、無理のない計画であるかどうかを確認したり、することも大切です。
一方、中古物件の場合、修繕計画の有無や実施状況について確認をしておきましょう。マンション購入後に思わぬ修繕費等の追加負担が生じる可能性もないといいきれません。

まずは、以上の主な確認のポイントについて確認しながら物件の絞り込みを行い、具体的に物件が決定した際に、物件の個別性に即して専門家のアドバイスを受けられると、よりよいでしょう。

キムラ ミキ氏
キムラ ミキ氏

ラフデッサン代表 ファイナンシャルプランナー 宅地建物取引主任者 社会福祉士

鳥取県米子市在住。
外資系生命保険会社を経て、マンションディベロッパー、不動産仲介業の営業を経験。現在はFP事務所ラフデッサン代表として、笑い(ラフ)のある生活設計のご提案をモットーにコラム執筆業務のほか、 セミナー講師、個人向けFP相談を務めるなど多方面で活躍中!


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