不動産投資・収益物件・投資用不動産ならアットホーム 投資


投資at home 投資コラム 不動産投資の今!! 不動産投資と賃貸住宅管理業者登録制度について

不動産投資の今!!

不動産投資と賃貸住宅管理業者登録制度について

更新日:2016/03/10

不動産投資の主な収入源である家賃収入をより安定させ、また、最終的に売却などで換金する場合、日々の管理により資産保全しておくことは大切です。

そこで、今回はこの賃貸管理について、意外と知られていない「賃貸住宅管理業者登録制度」について確認していきます。

■ 投資物件管理は意外と大変

投資物件を持つと、投資物件を管理していくことに、予想以上に手間暇がかかることを思い知るでしょう。

具体的には、入居者とのコミュニケーションや収支管理などソフト面の管理や、建物や設備などの維持管理などハード面の管理です。専門的な知識も必要になり、全てを自分自身で対応することは難しいと思われます。

賃貸物件管理は、誰が対応するか?という視点により、以下の3つに分類できます。

① 元々管理ノウハウを持ち、時間的に対応可能な昔ながらの大家さんのように、自分自身が全ての管理業務を行う「自己管理型」

② 上記①と違い、一定の業務を管理業者に任せる「管理委託型」

③ 又貸しを前提に、専門家や業者に借主になってもらう「サブリース(転貸)型」

です。

■ 管理手法ごとの問題点とオーナーに求められること

上記①自己管理型の場合は、収支は良くなりますが、その分、自分自身で手間暇、すなわち時間と労力をかけることになります。

管理ノウハウもなく、時間も掛けられない多くの投資家の場合、副収入的な意味合いで不動産投資を行うケースが多いので、②管理委託型や③サブリース(転貸)型の管理手法を取ることも多くなることが予想できます。一定の業務委託をするわけですから、当然費用もかかり、その分、投資効率すなわち利回りは下がることになります。

その場合、ポイントになるのが、「委託費用が適正か否か?」つまり、「対価に見合った対応をしてくれているかどうか?」ということです。

また収支の観点からも、以前は長期間契約を続けてくれる入居者よりも、数年間で入居者が住替わる方が、更新料や礼金など収入面から望まれた時期がありました。

しかし、2010年頃から人口減少による空室リスクの割合が高まると、契約を継続してくれる入居者の方が安定的な家賃収入が確保でき、投資家として望まれる状況に変わってきました。入居者に契約を継続してもらうには、「住みやすさ」の度合いが重要になります。周辺環境や建物の質などのハード面の条件に加え、賃料に見合った管理などソフト面での満足度も大切なポイントとなります。

管理業務(管理会社)の善し悪しが、賃貸経営にとって重要度を増しているともいえます。

しかし、初めて管理業者に依頼する場合、「どんな管理をしてくれるか?」また、「そもそもどんな管理業者を選んで良いか?」わからないという投資家の方も多いでしょう。

■ 賃貸住宅管理者登録制度とは?

そこで、任意の制度ではありますが、2011年(平成23年)より賃貸住宅の管理業務の適正化を図るために、国土交通省が「賃貸住宅管理者登録制度 」を設けています。

この、「賃貸住宅管理者登録制度」とはどのような制度なのでしょうか?制度の目的は、賃貸住宅の管理業務に関して一定のルール(業務処理準則)を設けることで、入居者(借主)と投資家(貸主)の利益保護を図るよう促すことです。

前記②「管理委託型」や③「サブリース(転貸)型」の賃貸住宅管理業を営む業者が、国土交通省の備える登録簿に登録を受けることができるという制度です。登録の有効期間は5年間です。

任意制度なので登録している管理業者に対して何か特別な保証を与えているわけではないのですが、業務処理準則にて「賃貸借契約に関する重要事項の説明」、「書面の交付」「管理事務の報告」の遵守を謳っています。

万が一、登録している管理業者が登録規程や業務処理準則に違反し、損害を与えたときは、業務の適正な運営を確保するため、国土交通省が必要な指導、助言、勧告を行うことがありますし、登録業者が管理事務に関して不正な行為をした場合や廃業等の届出があった場合等には、登録が抹消されます。

その他、賃貸住宅管理業者登録規程第15条の規定により、賃貸住宅管理業者登録簿及び業務等状況報告書を閲覧することができます。

実際の閲覧は、各地方整備局等でできるので、各地方整備局等の賃貸住宅管理業者登録制度担当課へ確認いただくか、ホームページなどにより確認してみてください。

賃貸住宅管理業者に関する情報については、「建設業者・宅建業者等企業情報検索システム」から確認することができます。

また、本登録制度の一層の周知徹底を目的に、登録業者であることを示すシンボルマークが作成されていますので、登録の有無は店頭で確認することもできるでしょう。

■ 想定される制度の利用法

この制度に登録されているから、サービスレベルが高い管理会社だとは、明確にはいえません。

しかし、登録業者は毎事業年度終了後に、業務状況及び財産の分別管理状況の報告書を管轄の地方整備局長に報告する必要があります。

自分たちの業務状況を適切に報告する必要がある訳ですから、その必要がない業者と比べたら、透明性が高い可能性があるとはいえるでしょう。

登録簿自体は公開されているので、登録業者か否かは簡単に調べることができますので、管理業者を選定する際の指標の一つとして活用することが考えられます。

上手く利用すれば、所有する賃貸物件の価値を高め、差別化を図る手段に活用できる可能性があると感じます。

優益な情報は積極的に利用して、所有物件の価値を高めていきましょう。

佐藤益弘
マイアドバイザー.jp登録
佐藤益弘

(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP(R)資格認定者(J-90032758)

某メーカーの不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。3つの独立系FP会社設立に参画。
現在、顧客サイドに立ったシンの独立系FPのネットワーク確立のため、(株)優益FPオフィス代表として活動中。


その他の投資コラム


はじめての不動産投資
みつける!私の投資スタイル

これから不動産投資を始める方を対象に、基本から実践までを解説


押さえておきたい
不動産投資のツボ!

不動産投資をする際の不安、疑問をシミュレーションを通じて解消します!


不動産投資Q&A

不動産投資でのありがちな問題とその対処法、つまずきやすいポイントをQ&A形式で解説します。


不動産投資AorB

不動産投資ではターニングポイントがつき物。よりよい選択をできるようバックアップします。


不動産投資の今!!

経済状況が変わると不動産投資にどのような影響が現れるか。専門家の見方をご紹介。





このページのトップへ

賃貸や不動産はアットホーム-賃貸マンションや賃貸物件など不動産のことならアットホーム