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投資at home 投資コラム 不動産投資の今!! 2016年の「不動産投資」注目トピックスはこれだ!

不動産投資の今!!

2016年の「不動産投資」注目トピックスはこれだ!

更新日:2016/01/14

2015年、税制面では、相続税改正により基礎控除の大幅減額ならびに相続税率の一部引き下げといった改正がありました。これにより、これまで相続時に非課税だった多くの都心部の人たちが、課税対象になり得る状況になりました。

このようにその時々の政策変更が、不動産投資についても影響することがあります。もし先々のことが予測できたら……、資産運用の組み立てもしやすいでしょう。

そこで今回は、今年注目すべき、不動産投資に関係が深いと思われる政策とそれに関わるトピックについて、取り上げてみたいと思います。

■ 政策と不動産投資

不動産投資は、税制や法制といった国の政策を受けやすい資産運用といえます。

例えば、昨年は相続税改正への対策として、「小規模宅地等の特例」を生かした賃貸併用住宅や、二世帯住宅のハウスメーカーの営業がにぎわいを見せました。また、アベノミクス以降の円安政策により、各国主要都市と比較して東京の不動産に割安感がある事から、外国人投資家による不動産取引も好調でした。

これらの事柄は、政策変更が新たな需要を喚起し、投資機会を生み出したとも考えられます。

■ インバウンド(訪日外国人)旅行者と規制緩和による、不動産投資の可能性

まず最初に、2016年の外せないトピックの一つとして、「民泊」を取り上げたいと思います。「民泊」とは、インターネットを使って個人の住宅などを宿泊場所として提供できる「シェアリング・エコノミー」と呼ばれるサービスで、海外では急激に市場を拡大しています。

日本においての民泊は、旅館業法で禁じられています。しかし昨年10月、政府はインバウンド旅行者の増加による宿泊施設不足への対処として、「国家戦略特区」での「民泊」事業を認定しました。(図表1参照)

戦略特区の一つである東京都大田区では、昨年末に区議会が「民泊」を認める条例案を可決。条例は、(1)7日以上滞在 (2)必要に応じ行政が立ち入り調査 (3)近隣住民への事前周知 などを条件としています。1月末に施行し、事業者の募集が始まる予定となっています。

国による「民泊」の規制緩和は、年々増加している訪日外国人旅行者の宿泊需要が取り込めるという意味で、不動産投資にとって大きな追い風となる可能性を秘めているといえるでしょう。治安や近隣迷惑など問題も多々ある「民泊」ですが、徐々に法規制がなされていく中、現状の状態からは改善されるという期待はあります。そういう意味から、特区内では新しい不動産投資対象として、検討してみることもできるかもしれません。

図表1 訪日外国人旅行者数の推移

訪日外国人旅行者数の推移

出典:「日本政府観光局(JNTO)」資料をもとに作成

■ 「既存住宅価格査定マニュアル」改訂と「空き家対策特別措置法」

トピックの二つめは、中古一戸建て住宅について考えてみます。

日本の中古住宅政策は、大きな転換期を迎えています。さまざまな施策が進む中、影響の多い事柄として、昨年7月末、中古戸建住宅用の「既存住宅価格査定マニュアル」(※)が改訂されました。

内容としては、

  • (1) 建物の基礎・躯体のランクを5段階(最上位のものから標準的なものまで)に分け、それぞれの耐用年数を設定
  • (2) 基礎・躯体について、劣化状況の判定を価格査定に反映
  • (3) 屋根、外壁、外部建具、内部建具、内装、台所、浴室・洗面・トイレ、給湯設備の各部位について、リフォームの状況等を価格査定に反映

等といったものとなっています。

つまり、適切な管理・修繕がなされている中古住宅の価値を、適正に評価するということです。

徐々に金融機関の評価が変わり、宅建業者や購入者の認識に変化が起きれば、中古住宅流通の活性化につながるでしょう。

また、「空家等対策の推進に関する特別措置法」(空き家対策特別措置法)が完全に施行されたことも、中古住宅取引を後押しすると考えられます。その理由としては、「空き家」を放置することで、「住宅用地の課税標準の特例」(図表2参照)を受けられない事例が増え、固定資産税など維持コスト増につながると考えられるからです。

この空き家対策が、欧米に比べて遅れている日本の中古住宅流通の転機になるのは間違いなさそうです。
(※)国土交通省が策定した「中古戸建て住宅に係る建物評価の改善に向けた指針」を基に、公益財団法人不動産流通近代化センターが改訂を実施。

図表2 住宅用地の課税標準の特例

住宅用地の課税標準の特例

「覆水盆に返らず」という故事があります。「一度してしまった失敗は取り返しがつかない」ということのたとえです。

不動産投資は、一度始めるとなかなか簡単にはやめられない投資になります。その間に政策や法制度の変更は常に起こるでしょう。 その内容が時にチャンスになったり、リスクになったりもします。

そういった意味でも、今年は、今後の政策や制度の変更について目配りしながら、不動産投資を検討していくと良いでしょう。

佐藤益弘
マイアドバイザー.jp登録
佐藤益弘

(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP(R)資格認定者(J-90032758)

某メーカーの不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。3つの独立系FP会社設立に参画。
現在、顧客サイドに立ったシンの独立系FPのネットワーク確立のため、(株)優益FPオフィス代表として活動中。


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