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不動産投資の今!!

不動産投資を考えるならJ-REITも要チェック!

更新日:2015/10/15

不動産市況の先行きを正確に予測するのは困難ですが、機関投資家を含めて多くの投資家が参加しているJ-REIT(ジェイ・リート)の市場の動向を見ることは、少なからず不動産投資にも役立つはずです。今回は、J-REITの基本的な仕組みと市場動向の見方についてまとめます。

■ 拡大が続くJ-REIT市場

J-REITとは、日本国内の不動産投信(正確には、上場不動産投資法人)のことをいいます。もともとアメリカで不動産投信のことをREIT(Real Estate Investment Trust)と呼ばれることから、日本でもこれにならい、頭にJAPANの「J」を付けてJ-REITあるいは日本版REITなどと呼ばれるようになりました。

アメリカでは1960年ごろに誕生したようですが、日本では2000年の投信法改正で投資対象を不動産とする投資信託の組成が解禁され、2001年に2銘柄からスタートしました。2015年8月末現在、53銘柄が取引所に上場して取引されており、時価総額は10兆円弱と過去最高の水準から少しだけ下がったところ。J-REITが保有している不動産の資産規模も14兆円近くにまで達しており、増加の一途をたどっているといっても過言ではないでしょう(図表参照)。

拡大が続くJ-REIT市場

(2015年9月「最新レポート〈9ページ〉」より http://j-reit.jp/download/ares_jreitreport_201509_63.pdf

近年では、2007年から2008年にかけて、アメリカのサブプライムローン問題からリーマンショックへとつながる流れの影響を受けて、J-REITの市場も大きく冷え込んだ時期がありましたが、それでも資産規模だけは着実に拡大を続け、過去最高を更新し続けています。おそらく、まだしばらくはこの流れが続きそうな気配です。

■ 立地条件のいい物件に分散投資

そもそもJ-REITは、多くの投資家から集めた資金で複数の不動産(オフィスビルやマンション、商業施設、物流施設など)を購入し、そこから得られる賃貸収入や売買益を投資家に分配する仕組みとなっています。銘柄によっては、オフィスビル中心や物流施設中心など、投資スタンスが異なるものもありますが、投資家にとっては少額(数万〜百万円程度)から比較的立地条件のいい不動産に分散投資できるメリットは大きいでしょう。

なお、銀行や証券会社の窓口で一般に販売されている投資信託とは異なり、J-REITは証券取引所に上場されて、上場株式と同じように取引するようになっています。売買注文の出し方だけでなく、税金の取り扱いも、配当控除が受けられないだけで基本的には上場株式と同じです。

価格変動の特徴としては、J-REITの値動きは株価の変動に比べて小さめで、分配金の利回りはJ-REITの平均で3〜4%程度(2015年8月末現在)であることからも、ミドルリスク・ミドルリターンの商品だと言われる傾向にあります。一般の個人投資家が不動産での運用も始めたいと考えている場合は、実物不動産への投資を検討する前に、まずはJ-REITあたりから始めるのが無難だといえるでしょう。

■ J-REITがどんな物件を買っているのかを見る

では、すでに不動産投資を行っている人がJ-REITの市場からどのような有益な情報を受け取れるのかというと、J-REITは投資信託の一種として情報開示はかなり進んでいますので、銘柄ごとにどんな不動産で運用しているのかをインターネットなどですぐに確認することができます。そして、そのようにしてそれぞれの銘柄が組み入れている不動産の内容を見ることで、いま市場ではどのような不動産が投資対象としてクローズアップされているのかを知ることができます。

例えば、オフィスビルに注目が集まっているとか、ショッピングモール(大型商業施設)に注目が集まっているとか、物流施設に注目が集まっているなどといったように、資金がどのような物件に多く流れている状態なのかを知ることができます。不動産市況がいまどんな状態なのかというのは、実物不動産の価格動向などを見る以上にJ-REITの市場を見ることで、多くの投資家の意向や思惑が反映された価格動向を把握できるはずです。J-REITへの投資を実際には行わなくても、市場動向を見ておくことは重要でしょう。

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