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投資at home 投資コラム 不動産投資の今!! 2015年中盤における不動産投資市況を見る

不動産投資の今!!

2015年中盤における不動産投資市況を見る

更新日:2015/09/17

■ 高齢者の投資相談が増加

最近の不動産に関する相談で多い年齢層は、いわゆる団塊の世代と呼ばれる65歳以上になる方たちです。その背景にあるものは、公的年金の支払額が、今年から基本的に物価の変動率や賃金水準の上昇よりも抑えた金額に調整される「マクロ経済スライド」が採用されるようになったことが影響していると考えられます。今後の安定収入の確保のため、労働期間をできるだけ延ばしたい、あるいは不労所得の代名詞である「不動産収入」を確保したい、こうしたニーズがご相談の増加に結び付いているように思われます。

団塊の世代の方たちは、投資に関してとてもよく勉強されていて、すぐにでも不動産投資を始めたいという相談を多く受けます。こういった要望のある一方で、東京を中心とした首都圏の不動産投資について全体の動きとしては関心度が高まっていて、以前より優良物件といわれる購入価格に割安感のある物件が減っており、なかなかすぐにとはいかないのも事実です。

■ 市場の傾向は?

これからの市場の動向を探るには、個人投資家よりも一歩先を進む不動産ファンドなどの投資の動きを見るとその傾向が確認できそうです。

国土交通省が2015年5月に発表した「平成26年度 不動産証券化の実態調査」によると、当年度中に証券化の対象として取得された不動産・信託受益権の資産額は5兆5,128億円で、5年連続の増加となり、対前年度比で1.25倍に伸びています(図参照)。日本銀行の量的緩和政策を受け、需給関係が好転しているのも一因だと思われます。

物件の都道府県別の取得実績を見ると、東京都 565 件、大阪府 126 件、神奈川県110 件、愛知県 71 件、千葉県 59 件、埼玉県 47 件、福岡県 45 件の順になっており、近年の人口減少傾向の下で有効な投資対象として確実に大都市部が選ばれていることがわかります。

■ 証券化の対象不動産の取得・譲渡実績の推移

証券化の対象不動産の取得・譲渡実績の推移

(国土交通省「平成26年度 不動産証券化の実態調査」より)

また、7月1日に公表された2015年分の「路線価」の値上がり地点を確認しても、首都圏を代表する都市部に集中していることが見て取れます。

2015年分の路線価は全国平均で前年より0.4%下がりましたが、下げ幅は0.3%縮小し、下げ止まり感が顕著になりました。都道府県別の平均では、上昇が10都府県で前年から2府県増え、特に目立ったのは、大都市圏をはじめとした需要が大きなエリアです。宮城県と愛知県が3年連続、福島県、埼玉県、千葉県、東京都、神奈川県、大阪府が2年連続、京都府と沖縄県は新たに上昇へ転じています。

最高路線価地点(国税局管内別)における動向を見ても、地域による違いが浮き彫りになっています。東京国税局管内(東京、千葉、神奈川、山梨の84税務署)における最高路線価は、8割近い67地点が上昇しました。特に東京管内では1地点が横ばいだったのを除いて残りの47地点全てが上昇したほか、下落は千葉県内および山梨県内の4地点にとどまっています。これに比べ、他の国税局管内で上昇が過半数となったところはなく、首都圏における大都市部と、その他のエリアとの格差が明確になっています。

■ これからの不動産投資を考えるにあたって

そもそも不動産は一般に取引価格が高額であるため流動性が低く、売りたいと思ってもすぐには売れないといった現金化しづらい資産という特性を持っています。

それだけに投資をするに当たっては、最低限、長期投資を前提に「採算ライン(投資金額と回収期間)」や「マーケット状況(入居者動向の変化)」などを検討する必要がありますが、意外なほど、この検討を行わなかったり、甘い見通しで不動産投資を始めたりする人が多いのも事実です。

今後、高齢者や単身者世帯の割合が増えていく中、物件探しも含め顧客行動も変化しつつあり、マーケット自体が大きく変化する過渡期にあると私は思います。事実、専門家の見方も二分し、2020年の東京五輪に向けた海外投資家の動向や現在の低金利から「今が買い時」といった意見もあれば、コンパクトシティー構想などの政府の施策により、特定のエリアしか利益が享受できず、そのようなエリアは既に前述の不動産ファンドといった投資法人が先回りして投資してしまっているため、値上がりし個人投資家は投資できないという意見もあります。

一案ですが、現物不動産投資をする前に、不動産投資信託(ファンド)などがどのような考えで行動するのか? を知るためにまずはこちらを購入してみることで、個々人の知識レベルを高めつつ、さまざまな関連情報の収集に努めた上で、不動産投資への判断・分析等を検討するようにするのも良いでしょう。

佐藤益弘
マイアドバイザー.jp登録
佐藤益弘

(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP(R)資格認定者(J-90032758)

某メーカーの不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。3つの独立系FP会社設立に参画。
現在、顧客サイドに立ったシンの独立系FPのネットワーク確立のため、(株)優益FPオフィス代表として活動中。


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