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不動産投資の今!!

一戸建て賃貸は、本当に不動産投資として有望か?

更新日:2015/08/20

数年前より、私の事務所の方に不動産投資関連の会社から「一戸建て賃貸住宅」の営業電話が多く入るようになりました。また、FP(ファイナンシャルプランナー)としてお受けするお客さまからのご相談にも、「一戸建て賃貸住宅はもうかるのか?」「アパート・マンションなどの共同住宅への不動産投資と比べてどのようなメリット・デメリットがあるのか?」等々のご質問も多くいただきます。

そこで今回は、投資対象としての「一戸建て住宅」を考えていきましょう。

■ 投資対象としての一戸建ての魅力

まず、どうして「一戸建て賃貸住宅」に投資をしようと考えるのでしょうか。

その理由は、共同住宅と比較すると分かりやすいでしょう。一戸建てには、顧客である入居者=借家人にとって、以下のような魅力があると考えられます。

  • 共同住宅にある煩わしさがない。(両隣、上下階の「音」の問題を気にせずにすむ。特に小さなお子さんがいる家庭)
  • 駐車場や自転車置き場などを単独で利用できる。(距離が近くて利用しやすい)
  • ペットを自由に飼うことができる。(共同住宅では認められない大型犬など)
  • 管理費や駐車場代などの費用が掛からない。

このようなメリットから、共同住宅と比べ継続更新(長く借り続けてもらえる)の可能性が高いのだと考えられます。さらに子育て世代にとっては、駅近などの利便性よりも、優良な公立小中学校の学区や子育て環境に恵まれた郊外の家に住みたい、といったようなニーズも高いのではないでしょうか。

一方、大家(投資家)の立場からすれば、共同住宅(一棟)と比べて、投資する費用が抑えられることも魅力です。加えて、木造建築の場合が多いため減価償却期間が早く節税効果が高い、つまり経済効果(投資効率)が良いということもメリットとして挙げられます。

管理面においては、共同住宅の場合、居住者間のマナートラブルなど感情的になりやすい諸問題に大家の立場から介入せざるを得ないケースもあると思われますが、一戸建ての場合は単独利用が前提なので、こうしたことへの気遣いはさほど考えなくても良いでしょう。

近年、国が進める「中古住宅の流通活性化」事業の中でも、入居者つまり借家人が自分好みの設備設置や模様替えを行える「DIY型賃貸借」が検討されていることも、一戸建て賃貸の需要を伸ばし、中古市場の活性化を促進する後押しになるのではないかと、私は考えています。

■ 立地が劣るエリアでも投資は成り立つのか?

ここまで述べてきましたように、ユーザーからのニーズや投資家から見たメリットのある一戸建て住宅ですが、一方、既に人口減少社会に突入し、空き家の増加が懸念されている中で、一戸建て賃貸住宅の不動産投資を続けていくことは大変な面もあると思います。特に、駅から遠いとか、人口の流出が著しいといわれるエリアでは簡単なことではないでしょう。しかし、一戸建て賃貸住宅の立地の多くは、そのようなエリアにありますから、不動産投資を行う際には、一工夫の仕方が重要と思われます。

15年近くこのFPの仕事をしていると、不動産投資に成功されている大家さんにお会いする機会が多くあります。そのような方たちから教えられることは、「入居者は誰か?」ということをしっかり認識され、その入居者に合った住居を提供するよう努めているということです。

例えば、病院周辺の物件を持っている大家さんであれば、その病院に長期通院する方などをターゲットにし、入居者同士がコミュニケーションを取れるような機会を作るなど、借り手側の目線で賃貸経営を行っています。

空き家問題でも言えることですが、人口減少がエリアの問題になっている以上、単独で解決することは困難を極めます。できれば、周辺の大家さんや不動産業者さんといった同じ意識を持たれた人たちと協働することも一案です。

■ 今後の行政施策(「中古住宅の流通活性化」)にも注目を

前述しました国が進める「中古住宅の流通活性化」事業には、一戸建て賃貸住宅の投資家にとってリスクになりそうな面もあります。

それは、現在は自宅として使われている多くの住宅が、今後「中古住宅」として賃貸市場に参入しやすくなるという施策があることです。

国家財政の破綻懸念もあり、年金(額)の削減や介護費用など社会保障費の負担増加が進む中、自助努力への働きかけとして、高齢者が保有している郊外の自宅を売却や賃貸しやすくするという施策が動き出しています。

つまり、今まで賃貸経営に携わったことのない人たちが、将来、賃貸市場に参入してくる可能性が大きいわけです。そうなれば物件の供給が増えることによって需給のバランスが崩れ、家賃相場も崩れる可能性があるということです。

また、賃貸用の規格商品として建てられた住宅と、個人の住宅用として建てられた住宅とでは、設備や品質面での違いがあるはずです。結果として、賃貸物件用の物件は弱含む可能性があります。

以上のようなことから、「一戸建て賃貸は、本当に不動産投資として有望か?」という質問に対する答えとしては、早い段階で資金回収などができれば問題ありませんが、今後は今まで以上に、自分自身のライフプラン(相続含む)に添った投資計画の立案(タイムマネージメント) と 物件自体のしっかりとしたマーケティングに基づいた投資戦略(収支)が必要になるでしょう。

佐藤益弘
マイアドバイザー.jp登録
佐藤益弘

(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP(R)資格認定者(J-90032758)

某メーカーの不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。3つの独立系FP会社設立に参画。
現在、顧客サイドに立ったシンの独立系FPのネットワーク確立のため、(株)優益FPオフィス代表として活動中。


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