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投資at home 投資コラム 不動産投資の今!! 空き家増加の何が問題? (その1)

不動産投資の今!!

空き家増加の何が問題? (その1)

更新日:2015/02/12

■空き家が増えている、その実情は?

近年、人口減少や高齢化の進展等により、管理されない空き家が増加しています。具体的にはどれくらい増加しているのでしょうか。総務省統計局の「平成25年住宅・土地統計調査」によると、平成25年現在、総住宅数が6,063万戸であるのに対して、空き家数は820万戸であり、その割合は13.5%となっています。また、空き家数、総住宅数、ならびに空き家率の推移が示された下のグラフを見ると、それぞれの数値が昭和38(1963)年から増加の一途をたどっていることが見て取れます。

同調査から、別荘等の二次的住宅も含めた空き家率を都道府県別にみると、山梨県が2割を超えており、次いで長野県、和歌山県、高知県、徳島県と続いていますが、全体の空き家割合13.5%を下回っているのは16都府県にすぎません。つまり、空き家増加は地方圏にかかわらず全国的な問題であると言えるでしょう。なお、空き家のうち賃貸用の住宅の占める割合は5割を超えており、その実数は430万戸となっています。

総住宅数、空き家数及び空き家率の推移

<総務省「平成25年住宅・土地統計調査(速報集計)結果の要約」より>

■空き家が増えると困るの?

ところで、既に不動産投資を行っている人にとって、新聞やテレビ等のメディアで報じられている空き家増加の問題はどう捉えられているのでしょう。「現在は、テナントや入居者もいて経営はうまくいっているので、空き家増加について考える必要性を感じていない」とおっしゃる方もいると思いますが、ご自身が所有している投資物件のその周りで空き家が増えていったとしたら、どんなことが生じる可能性があるのかを想像してみてください。

たとえ投資物件自体が空き家(空き室)になっていなくても、周辺物件に空き家が増加することは、物件価値の減少につながります。それは、なぜでしょう。空き家は、手入れが行き届かない可能性が大いにあります。そのため、建物の老朽化はもちろんのこと、庭の草木も生い茂り、外観を損ねます。老朽化が進めば建物の倒壊の危険性も生じます。また、外観が荒廃することにより、不法投棄や放火を誘発することにもつながりますし、人の目が少ないことにより空き巣に狙われる可能性も高まることにもなります。そのようなエリアの物件に対する需要はさらに低下していくため、ひいてはご自身が所有している投資物件までも物件価値が減少していくことにつながるわけです。

国土交通省では、このような空き家、空き地、廃屋、廃墟等管理されない不動産の増加は、周辺に外部不経済(※)をもたらすとしています。国の対策としては、住環境の改善を図るために、「空き家再生等推進事業」や「マイホーム借り上げ制度」などの事業を始めています。「空き家再生等推進事業」は、不良住宅または空き家住宅の除却、あるいは空き家住宅や空き家建築物の活用促進のための改修等への補助をするものです。一方の「マイホーム借り上げ制度」は、高齢者の所有する戸建て住宅等を、広い住宅を必要とする子育て世帯等へ賃貸することを円滑にするための制度です。
(※外部不経済とは:経済活動に伴い、直接関係のない第三者が受ける不利益のことで、公害等の環境汚染は代表的なもの)

■オーナーとして何を考えるべきか

ご存じの通り、今後、日本の人口は減少していくと推定されています。それに伴い住宅の需要は低下していくことは容易に推測されます。つまり、現在ご自身が所有している投資物件が空き家になっていなくても、今後の見通しや対策を何も考えずに経営を続けていけば、物件価値の減少にとどまらず、空き家になってしまう可能性もあるわけです。

空き家が増加している現在、オーナーとして何を考えるべきなのか。それは投資物件が自らの資産であるということを意識することだと思います。「そのようなことは既に意識している」、とおっしゃる方は多いでしょう。それでは、周辺物件の空き家増加や人口増減は、1年前、2年前に比べてどれくらいでしょうか? その傾向に対する対策を長期的視点で計画されているでしょうか? そのための積立はどれくらい行われていますか?

人口の増減推計数は、国立社会保障・人口問題研究所の「日本の地域別将来推計人口」で調べることができます。現在公表されている平成25年3月推計では、2040年までの地域別、年齢別等の人口の推計を見ることができます。投資計画の参考にすべきデータの一つといえるでしょう。しかし、今の投資物件周辺の環境変化を最も感じることができるのは、実際に歩いてみるのが一番です。

以前、駅からのアクセスが10分以上かかり、周辺には空き家も多く、築年数は10年を超えている物件なのに、退去者があっても、いわゆる入居シーズンでなくとも一週間以内には新しい入居者が決まるという物件に出合ったことがあります。管理会社任せではなく、「自らの資産であることを意識して経営を行っているからこそ」の結果であると私は思います。

次回は、その物件でどのようなことが行われていたかを踏まえながら、自らの資産であることを意識することがいかなることかを具体的に考えてみたいと思います。

キムラ ミキ
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キムラ ミキ

ラフデッサン代表
ファイナンシャルプランナー 宅地建物取引主任者 社会福祉士

鳥取県米子市在住。外資系生命保険会社を経て、マンションディベロッパー、不動産仲介業の営業を経験。現在はFP事務所ラフデッサン代表として、笑い(ラフ)のある生活設計のご提案をモットーにコラム執筆業務のほか、 セミナー講師、個人向けFP相談を務めるなど多方面で活躍中!


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