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投資at home 投資コラム 不動産投資の今!! 「都道府県地価調査」から見えること

不動産投資の今!!

「都道府県地価調査」から見えること

更新日:2014/11/13

「平成26年都道府県地価調査」の結果が、2014年9月18日に発表されました。都道府県地価調査とは、国土利用計画法に基づき、各都道府県が毎年7月1日時点における調査地点の正常価格を調査・公表しているものです。不動産の公的価格の一つである「地価公示」よりも多くの調査地点での調査が行われています。

「地価公示による公示価格や都道府県地価は、実際の地価の状況とのギャップがあるから、活用ができない」という声を聞くこともあります。確かに先述したとおり、都道府県地価は、毎年7月1日のみの調査ですし、公示価格も毎年1月1日のみの調査です。つまり、双方の数値を時間的観点から見れば、いわば半年に1回の更新にすぎません。公示価格は「一般の土地取引価格に対する指標となること」、「適正な地価の形成に寄与すること」が目的とされていますし、都道府県地価もそれを補うものとして利用されます。しかし、実際のところ、特に取引頻度が多いエリアでは、リアルタイムではない公的価格を基にして価格決定するケースは極めて稀(まれ)でしょう。そのため実際の地価の状況とはギャップが生まれることになります。

とはいえ、どんなにリアルタイムに情勢を統計から知り得ても、最終的には自分の足で動き回り、目と耳で個別物件についての情報を確認、判断していくことが必要であることは言うまでもありません。大まかな情勢変化を公示価格や都道府県地価の動きから把握し、民間のリアルタイムな調査を併せて活用することで、不動産投資を行うエリアの絞り込みを行ったり、既存投資物件については今後のテコ入れを図ったりすることもできるのではないでしょうか?

■<平成26年都道府県地価の結果概要>

まずは、「平成26年都道府県地価の結果概要」を見てみましょう。

全国平均では、住宅地、商業地ともに地価は依然として下落をしているものの、下落率は縮小傾向を継続しています。エリア別に見てみますと、三大都市圏の平均では、住宅地が上昇に転換し、商業地は昨年に引き続き上昇し上昇率が拡大しているようです。また、地方圏平均では、住宅地、商業地ともに下落率は縮小しています。

住宅地についての全体的な傾向を見ると、都道府県全てで下落率縮小や上昇率の拡大等が見られます。特に利便性、住環境等良好な住宅地では上昇基調を強め、また、その周辺部の住宅地に上昇基調の広がりが見られるようです。調査では、住宅ローン減税、低金利等の施策による住宅需要の下支えや景況感の改善による住宅需要拡大等が上昇の要因と考察しています。

一方、商業地は、堅調な住宅需要を背景に商業地をマンション用地として利用する動きが全国的にあり、都道府県全てで下落率縮小や上昇率の拡大等が見られます。これは低金利等による資金調達環境の改善や景況感の改善、消費動向改善が背景にあると調査では考察しています。
また、主要都市の中心部などでは、店舗における消費動向は堅調で、さらに、オフィスについても空室率はおおむね改善傾向が続いています。

■<公示価格/都道府県地価との比較と地価調査データの利用の仕方>

公示価格と都道府県地価の共通調査地点で、半年ごとの地価動向を見てみると、三大都市圏では、住宅地、商業地ともに期間後半において上昇傾向がやや弱まっています。また、地方圏の住宅地については、期間後半において横ばいとなっていますが、商業地は期間後半の下落率が縮小するという結果になっています。

都道府県地価調査の考察の中には、景況感の改善、消費動向改善を背景として、地価上昇や下落率の低下が生じたという考察もありますが、2014年1月からの景気動向指数の推移を見ると、2014年7月現在に至るまで、緩やかに下落しています。消費税増税による駆け込み需要による消費の盛り上がりが一服し、一転、財布のひもが締まったことを如実に表しているのではないでしょうか。
こうした傾向は、不動産取引にも影響するものと考えます。今後予想される景況の動き、投資物件の所在エリアによる地域特性を考え合わせてみると、都道府県地価調査結果は、今後の方向性の目安に十分成り得ると私は考えます。ぜひ、投資対象に関連する部分に目を通されることをおすすめします。

キムラ ミキ
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キムラ ミキ

ラフデッサン代表
ファイナンシャルプランナー 宅地建物取引主任者 社会福祉士

鳥取県米子市在住。外資系生命保険会社を経て、マンションディベロッパー、不動産仲介業の営業を経験。現在はFP事務所ラフデッサン代表として、笑い(ラフ)のある生活設計のご提案をモットーにコラム執筆業務のほか、 セミナー講師、個人向けFP相談を務めるなど多方面で活躍中!


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