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投資at home 投資コラム 不動産投資の今!! 今年の「土地白書」を読んでみよう!(1)

不動産投資の今!!

今年の「土地白書」を読んでみよう!(1)

更新日:2014/09/18

2014年6月10日、国土交通省は「平成26(2014)年版土地白書」を公表しました。
ところで、皆さんは、「白書」を読んだことはありますか?
「読んだことがない」と言う方は、意外と多いと思います。
しかし不動産に携わる方、特に不動産投資をしている、あるいはしようとしている方であれば「土地白書」は必見です。

今回と次回に分けて、この「土地白書」がなぜ必見図書なのか、について見ていきたいと思います。

■そもそも「白書」って?

そもそも「白書」とは、何でしょうか?

うっすらと名前の記憶はあるかと思いますが、具体的に知らない方もいらっしゃると思いますので、まずはその点からご説明しましょう。

白書とは、日本政府(中央省庁)が、政治・社会・経済などの実態や施策の現状ならびに今後の方向性を、国民に周知するために出す刊行物です。 また、テーマごとにさまざまな白書がありますが、このうち「土地白書」は、土地基本法(平成元年法律第84号)第10条第1項および第 2 項の規定に基づき国土交通省で原案が作成され、閣議決定を経て、国会に提出される法定白書、つまり、政府の正式な報告書になります。

具体的には、政府の施策についての現状分析と昨年度に行われた施策の報告。そして、今年度講じようとする土地(不動産)に関する基本的な施策が示されているものです。

よく、良い結果を残したいのなら、“風をつかめ!”と言われることがあるでしょう。何かスポーツの試合などでもその時の流れによって、有利・不利が変わってしまう。
白書には、政府=国から見た「現在の状況」や「今後、どうしていきたいか」ということが分かりやすく書いてあるわけですから、「こんな事をするのであれば、こういうことをすれば良いんだ」と分かってしまうわけです。
不動産に携わる方たちにとっては、とても重要な報告書だと思いませんか?

■「土地白書」は、どんな内容?

今年の土地白書は、以下の3部から構成されています。

第1部:土地に関する動向 <現状把握>
第2部:平成25(2013)年度土地に関して講じた基本的施策 <昨年行った施策の内容>
第3部:平成26(2014)年度土地に関する基本的施策 <今年行う予定の施策の内容>

まず感じるのが、そのボリュームの多さです。全文で200ページ超もあります。 全ての内容を知りたいという人は希(まれ)でしょうから、まず、概要版(30ページほど)を読まれてから、興味を覚えたり、必要性を感じたりした部分を個別に読まれることをおすすめします。

個人的には、第1部:土地に関する動向 <現状把握> と、第3部:平成26(2014)年度土地に関する基本的施策 <今年行う予定の施策の内容> は、しっかり参考にしたいですね。 第2部:平成25(2013)年度土地に関して講じた基本的施策 <昨年行った施策の内容> に関しては、次年度に施策が継続されることが多く、第3部で包括的に説明されているケースも多いので、必要性を感じる部分だけ抜き出すようにしています。

なお、「土地白書」は、国土交通省が運営する「土地総合情報ライブラリー」にて、過去の白書を含め、確認できます。

■今年の「土地白書」から見える“現状”

今年の土地白書を読み解くと、以下の点が注目できるでしょう。

平成26年公示(調査は2013年1月1日〜2014年1月1日)の「地価公示・地価動向(全国平均)」は、住宅地、商業地ともに下落しましたが、下落率が大きく縮小し、全ての調査地点に占める上昇地点数の割合が大幅に増加しました。 特に三大都市圏では6年ぶりに地価が上昇に転じるなど、地価の回復傾向が見られます。地方圏も含め、住宅地・商業地ともに、利便性や住環境等に優れた土地で、上昇基調が顕著です。

土地に関する「国民の意識も変化してきている」と白書では述べています。国土交通省の「土地問題に関する国民の意識調査」の結果から、「地価が、土地の収益性や利便性の評価によって決まる傾向について、約6割の国民が肯定的に評価するようになっている(2005年度:43.8%→2013年度:57.9%)」とあります。

また、「上場企業や上場リート等による物件取得状況」を見ると(グラフ1参照)、Jリートが取得した物件数は453 件と4年連続増加し、取得額も約2 兆2,000 億円と過去最高でした(それまでの最高は平成18年の約1 兆9,500億円)。不動産市場に占める割合も37%まで上昇し、Jリートの動向が不動産市場に大きな影響を与えていることが分かります。

<グラフ1> Jリート等の物件取得数の推移

<グラフ1> Jリート等の物件取得数の推移

出典:「平成26(2014)年版土地白書」(概要版P10)より (クリックで拡大表示)

平成14(2002)年の誕生当初に比べ、現在は多様化したとはいえJリートの投資分野は、約5割のオフィスと、それぞれが1割〜2割の商業施設、住宅、物流・倉庫などとなっており(グラフ2参照)、投資エリアも三大都市圏、特に東京に集中しています。白書では、本家である米国のリートに比べ、「投資分野やエリアの分散が進んでいない」と指摘しています。

具体的には、「今後、ヘルスケア施設などさらに投資分野の多様化を図る余地がある」とし、2014年には病院を運用対象とするガイドラインの作成等の環境整備を行うことにしています。

<グラフ2> Jリートの用途別の資産取得実績の推移

<グラフ2> Jリートの用途別の資産取得実績の推移

出典:「平成26(2014)年版土地白書」(概要版P11)より (クリックで拡大表示)

次回は、今年(2014)年に「行われる」あるいは「行われそう」な施策について見ていくことにしましょう。

佐藤益弘
マイアドバイザー.jp登録
佐藤益弘

(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP(R)資格認定者(J-90032758)

某メーカーの不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。3つの独立系FP会社設立に参画。
現在、顧客サイドに立ったシンの独立系FPのネットワーク確立のため、(株)優益FPオフィス代表として活動中。


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