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不動産投資の今!!

海外不動産(アジアエリア)への投資を考えるにあたって

更新日:2014/07/10

景気が持ち直しているのでしょうか?最近、新築マンション投資や海外不動産の電話による営業・勧誘が増えているようです。

また、私の周りのファイナンシャルプランナーやコンサルタントの中にも、海外、特にアジアエリアの不動産投資を、提案などに積極的に取り入れている方もいるようです。

ただ、海外の投資ファンドや保険商品などの金融商品と違い、現時点で、日本国内における海外投資用不動産の情報提供は、特に規制がされてないことも影響してか、ある意味、玉石混交の状態になっているような気もします。

今回は、海外の不動産投資をする前に知っておきたい「現状確認」と、投資を行う上で知っておきたい「情報源」について、お伝えしたいと思います。

■海外の不動産投資の現状は?

まず、マーケット全体の状況を確認しましょう。

総合不動産サービスのジョーンズラングラサール株式会社(JLL)が発表した「投資分析レポート(2014年第1四半期・確報)」によると、世界の商業用不動産投資額は、1,360億ドル(前年同期比+26%)で、8四半期連続で1,000億ドルを超えたようです。
 つまり、好調に推移しているということです。

詳細を見ていきましょう。
投資先を地域別に見ると、投資意欲の回復が続いているアメリカ大陸(620億ドル・同+63%)とヨーロッパ・中東・アフリカ(510億ドル・同19%増)は好調ですが、日本を含むアジア太平洋地域は、中国の景気減速が数字上、アジア全体に影響し、230億ドル(同−15%減)と軟調になっているようです。

ただ、日本への投資額をピックアップすると、122億ドル(前年比+15%増)、円建てでは、為替の影響もあり、1ドル=102.78円だとして、約1兆2,540億円(同+28.5%)となり、取引が拡大傾向です。
 2013年に不動産市場をけん引したリート(REIT)による取引額は減少しましたが、決算期(3月)と重なったことで、一般企業やリート以外のファンドによる取引が拡大したことが主な原因のようです。

また、都市別の統計を見てみると、ニューヨーク(69億ドル)やロンドン(63億ドル)を抑えて「東京(101億ドル)」が1位となっています。
 アジア太平洋地域の投資先としては東京のみがトップ10入りしており、当面、投資額も増加傾向になりそうです。

■年内の海外不動産投資の状況は?

アジア太平洋地域に絞って見てみましょう。事業用不動産サービスのシービーアールイー株式会社(CBRE)が発表した「2014年アジア太平洋地域投資家意識調査」によると、「アジア地域は、世界平均を上回る経済成長や急速な都市化の進展、クオリティーの高い事業用資産に対する長期的な需要が期待できる」とコメント。これからの投資先として有望視されています。

同調査によると、2013年のアジア太平洋地域の不動産投資総額は904億ドル(対前年比+24%)に達し、2005年の調査開始以来、過去最高を記録。不動産価格の高騰や経済成長減速といった懸念材料にもかかわらず、多くの投資家が「2014年にはより多くの資金をアジア太平洋地域の不動産に投入する」と回答し、64%の投資家が2013年よりも不動産への投資額を増やすとしています。

懸念材料について挙げられることは、「景気減速(23%)」、「価格の割高感(21%)」、「米国の金融緩和縮小と金利上昇(17%)」となっています。事実、投資家からは「需要が旺盛な物件への関心が高まっているものの、価格が上昇傾向にあるため、投資適格物件の取得が難しい状況が続いている」としています。

以上のように、商業用不動産を中心にアジア地域への不動産投資は好調なようです。

では、「個人向けの物件」はどうなのでしょうか。小規模物件は、バブル前の日本の不動産投資の様相を呈しています。つまり、賃料収入など安定的かつ長期の収入を得ようとするインカムゲインをメインにした投資ではなく、資産の値上がり時に売却して利益を得るキャピタルゲインを狙った投資が一般的です。ですから、個人的には、ただでさえ売りづらいと思われる海外不動産を、売りたいときにしっかり売れる仕組みが備わっているか、がポイントになってくるのではないでしょうか?

■不動産投資をする前のアジア諸国の情報収集は必須

アジア諸国の不動産投資をする上で重要なのは、現地の正しい情報収集です。日本で得られる信用できる一つの情報源は、国土交通省の「海外建設市場データベース」に新たに「不動産関連情報」を追加しリニューアルした「海外建設・不動産市場データベース」です。下は、そのサイト画面です。

海外建設・不動産市場データベース

閲覧できる情報は、インドネシア、シンガポールなどアジアの18の国・地域の不動産市場に関する情報です。今後、対象エリアが増えるかもしれませんが、現地の不動産に関する法制度、税制、外国資本への優遇措置または規制、各国主要都市における不動産マーケット情報、各国の不動産業者・業界団体に関する基礎情報を確認できます。

先ほどのHPを見ていただければわかるのですが、投資先の国々で不動産取引に関するルール・規制はさまざまですから、このようなHPを活用し、できるだけ自分自身で適切な情報を得るように心掛けましょう。投資会社からの情報をうのみにせず、間違った判断をしないようにすることが重要です。

佐藤益弘
マイアドバイザー.jp登録
佐藤益弘

(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP(R)資格認定者(J-90032758)

某メーカーの不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。3つの独立系FP会社設立に参画。
現在、顧客サイドに立ったシンの独立系FPのネットワーク確立のため、(株)優益FPオフィス代表として活動中。


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