不動産投資・収益物件・投資用不動産ならアットホーム 投資


投資at home 投資コラム 不動産投資の今!! 相続対策の賃貸物件は、売却時の収益力が大事

不動産投資の今!!

相続対策の賃貸物件は、売却時の収益力が大事

更新日:2014/03/27

節税対策として空いている土地にアパートなどの賃貸物件を建てるのは、その土地および建物の相続税評価が、何もせずそのままの状態のときよりも下がるからです。さらに、建てたアパートから賃料が収入として定期的に入ってきます。こうしたメリットから、広大な市街地農地を保有していた人がバブル期にはこぞって賃貸物件を建築してきました。それから10年、20年と時間が経過し、今こうした物件等が相続する人にとって重荷になっている事例が少なくありません。

幾つか要因はありますが、昨今の高齢化や人口減少に伴う空室率の上昇と、それに伴う家賃の引き下げなどから、当初想定していた通りに家賃が入ってくる状況ではなくなっていることが大きく影響しているものと考えられます。こうした厳しい状況のなか、物件を相続した配偶者や子供たちが不慣れな不動産経営を引き継ぐことで、精神的にも、経済的にも負担となっている現実があります。自宅から遠隔地に物件があるケースも多く、管理が負担になるという理由で売却を検討している人も増えています。
しかしいざ売却しようとしても、投資マンションや中古アパートといった収益物件は居住用物件と異なり、取引事例が少ないため相場(売却価格)が不明確であることが多く、その方法も分かりづらいのです。

加えて、老朽化したアパートをそのまま売却しようとしても建物の評価はされず(0円)、逆に新しいアパートを建てるために必要な解体相当額を差し引かれてしまうといったことも多々あります。もし入居者がいる状態で売却となると、立ち退き料などの費用を差し引かれるケースもあるでしょう。さらに、銀行からの借入金がまだ残っている場合、売却代金を返済に充てても借金が残ってしまう最悪の事態を招いている例もたびたび見られます。 このようなことから、節税対策でアパート等を建てるときには、「売却する場合」のことも考え合わせて建てることが大事なのです。

■収益不動産の売却価格は賃料次第

賃貸入居者の確保が可能な物件ならば、市場性があるということから収益不動産として不動産市場で売却をすることが可能でしょう。その価格は、「土地いくら」+「建物いくら」ではなく、金融商品と同じく「いくら投資をしたら、いくら配当(賃料)が入ってくるのか」という考え方に基づく、いわゆる「収益還元法」(注1)という方法で計算することになります。
注1)収益還元法:対象とする不動産が将来生み出すであろう収益をベースに、不動産価格を求める手法。

例えば、年間家賃が1000万円、表面利回り(注2)10%と仮定すると

1000万円÷10%=物件価格1億円

表面利回り8%と仮定すると

1000万円÷8%=物件価格1億2500万円

と判定されます。

注2)不動産投資をする場合に判断材料となる<利回り>の算出には幾つかの考え方(算出方法)がありますが、そのうち一般的に使われる方法が「表面利回り」です。算出は年間収入(家賃)÷物件価格×100=表面利回り(%)で求められます。
なお、実際に家賃収入を得るためには、不動産会社への委託手数料や、固定資産税、都市計画税、修繕費用など、支出・経費が発生します。表面利回りはこれらを計算にまったく含んでいませんから、投資を検討する場合は支出を含めた利回り(期待利回り)も計算する必要があります。

土地の面積や建物の原価で不動産価格が決まっていた時代と異なり、今は不動産の価値は収益力で決まる時代です。ですから、売却価格も「賃料次第」となっています。

上記の例からさらに、家賃月額10万円を増額できたと仮定すると

月額賃料増額10万円×12カ月=年間賃料増額120万円

元の年間家賃1000万円+年間賃料増額120万円=新・年間家賃1120万円

新・年間家賃1120万円÷表面利回り8%=家賃増額後の物件価格1億4000万円

家賃増額後の物件価格1億4000万円−家賃増額前の物件価格1億2500万円=差額1500万円

つまり家賃月額10万円の増額は、不動産の価値が1500万円プラスすることになり、売却時にも結び付いてきます。このように、高く売るには空室が無いよういかに家賃を確保するか、またその賃料をいかに高く設定できるか、つまり「収益力」が大事なポイントになるのです。

逆を言えば、空室が増えて家賃収入が減少してしまう場合、売却価格はその分安くなってしまうことを意味します。日本はこれから、ますます高齢化・人口減少社会になっていきます。こうした状況を考えますと、アパートの運用も経営者感覚を持つことが大事になってきます。

相続が発生してから、収益不動産の今後を考えるのでは、相続人が不利益を被る場合があります。相続人が不動産に詳しくなければなおさらです。相続はいつ発生するか分かりません。ですから、日ごろから「なるべく高く売却できる対策=高賃料収入の確保」のためのアイデアや工夫を心掛け、収益不動産の価値を高める努力をし、相続後の売却も視野に入れた不動産経営をなさることをおすすめします。

その他の投資コラム


はじめての不動産投資
みつける!私の投資スタイル

これから不動産投資を始める方を対象に、基本から実践までを解説


押さえておきたい
不動産投資のツボ!

不動産投資をする際の不安、疑問をシミュレーションを通じて解消します!


不動産投資Q&A

不動産投資でのありがちな問題とその対処法、つまずきやすいポイントをQ&A形式で解説します。


不動産投資AorB

不動産投資ではターニングポイントがつき物。よりよい選択をできるようバックアップします。


不動産投資の今!!

経済状況が変わると不動産投資にどのような影響が現れるか。専門家の見方をご紹介。





このページのトップへ

賃貸や不動産はアットホーム-賃貸マンションや賃貸物件など不動産のことならアットホーム