不動産投資・収益物件・投資用不動産ならアットホーム 投資


投資at home 投資コラム 不動産投資の今!! 家賃保証(サブリース)について

不動産投資の今!!

家賃保証(サブリース)について

更新日:2014/02/27

平成25年度税制改正によって、消費税・相続税の増税が鮮明になったことをきっかけに「アパートを建てませんか。自己資金がなくても借金して建てると相続税が安くなりますよ」「消費税が上がる前に、アパートを建てた方が有利ですよ」などと、ハウスメーカーから土地活用の提案をされた土地所有者の方もいらっしゃるのではないでしょうか。

営業の際には、土地を有効に活用することにより相続税対策や老後の生活資金に至るまで、丁寧に説明してくれ、シミュレーションを作ってくれるでしょう。

先祖から受け継いだ土地を売るわけにもいかない都市近郊の地主さんが、アパートやマンションを建築しているのは、農地等だけを広く保有し、農業収入などからだけでは生活に支障を来しているからです。預金金利が低く、年金は生活費に使ってしまうため相続税を支払うための現金がない地主さんには安定した家賃収入は魅力的です。

しかも、家賃保証があり、賃貸管理までやってくれるならさらに安心です。今回は、この「家賃保証(サブリース)」の仕組みについてお話をしたいと思います。

家賃保証契約とは、不動産管理会社に入居者の管理を委託契約することです。
簡単に申し上げると、空室があったとしても不動産会社が家賃を補てんしてくれ、毎月家賃が入ってくる契約です。家賃の振込・賃借人の募集・クレーム処理・家賃滞納催促・更新契約などの面倒な入居者対応を家賃保証会社がやってくれます。よく大手アパートメーカーのCMで「弊社でアパートを建築すれば30年一括借り上げで家賃保証します」というのは、家賃保証契約のことを指します。

このようにアパートオーナーにとって、至れり尽くせりの入居者対応はありがたいものです。ただ、これらの入居者対応には手間も人も時間も必要です。その分、不動産管理会社の支払い手数料は覚悟しなければなりません。

まず、保証してもらえる家賃は相場の家賃ではありません。保証家賃の設定は通常設定額(満室想定)の80%〜90%程度です。つまり年間1,000万円の家賃収入が可能な賃貸アパートと想定すれば800〜900万円程度が家賃としての収入となります。また細かい話ですが、契約の中には、60日間の免責期間を設定している場合があります。これは、賃借人の募集開始から満室に埋まるまでの期間として設定しているものなので、その2カ月間は家賃収入がありません。

そして、あくまで家賃の保証と入居者対応のみということですので、修繕費・改装費・水道・電気・共用部分の清掃・電球の球切れなどの建物の維持管理費用は、オーナーの負担となります。ただ、敷金・礼金・更新料等は、不動産管理会社が受け取ることが原則になります。

次に、家賃保証契約を利用する際の注意点をいくつか挙げます。

  • その1
  • 「不動産管理会社」が倒産等した場合、家賃保証契約は解除されます。
    大手企業も経営破たんする時代です。これから30年以上生き残ることができる企業かどうかは誰にも分かりません(M&Aが行われる可能性もあります)。不動産管理会社を選ぶ際にはよく調べて慎重に行いましょう。
  • その2
  • 建築費・修繕費については、同規格・同仕様の建物が多く、修繕工事を管理会社の指定業者施工にすることが契約に入っている場合もあります。修繕業者は複数から検討することが理想ですが、最初の契約で指定されていることもありますので、契約時には見落とさず確認をしましょう。
  • その3
  • 家賃保証は契約期間内の家賃を保障したものであり、「固定」の家賃を支払うことを約束したものではありません。
    例えば「30年間一括借り上げ」は、30年間同一の家賃を保障したものではありません。30年間家賃保証契約を継続できますということです。家賃に関しては、通常2年更新型の契約になっていますので2年間は家賃保証されます。ただ、その期間内でも管理会社から経済事情により賃料回収困難な事情が発生した場合には、家賃の減額についての提示を受ける可能性があります。これに対し、オーナー側は応じなければならないとされています(平成15年 最高裁判例)。もちろん応じない場合は、契約解除になります。
  • その4
  • 建物の維持管理・家賃の引き下げ・物件リフォーム等による空室率改善対策もオーナーが負担することになります。
    その費用は別途オーナーの方で準備する必要があります。

家賃保証のメリットとしては、「家賃収入の平準化」(空室リスクの平準化)が挙げられます。煩雑でトラブルになりがちな入居者対応を一手に引き受けてくれるので、オーナーが収益物件にかける時間やエネルギーがなくなるのが大きなメリットといえるでしょう。

最後に申し上げると、マンション・アパート経営を成功させるためには、立地条件の見極め、継続的な安定収入をあげられる経営戦略、オーナーとしての経営感覚、管理会社の選定などが大切になってきます。家賃保証会社を利用するときには、後のトラブルを回避するためにも契約の内容をよく確認し、理解する必要があります。そのためには、ハウスメーカーの営業マン等売り手側だけの情報だけで判断をせず、信頼できる不動産コンサルタント等の第三者からアドバイスを受けるなど、さまざまな視点から広く情報を得ることをおすすめします。

その他の投資コラム


はじめての不動産投資
みつける!私の投資スタイル

これから不動産投資を始める方を対象に、基本から実践までを解説


押さえておきたい
不動産投資のツボ!

不動産投資をする際の不安、疑問をシミュレーションを通じて解消します!


不動産投資Q&A

不動産投資でのありがちな問題とその対処法、つまずきやすいポイントをQ&A形式で解説します。


不動産投資AorB

不動産投資ではターニングポイントがつき物。よりよい選択をできるようバックアップします。


不動産投資の今!!

経済状況が変わると不動産投資にどのような影響が現れるか。専門家の見方をご紹介。





このページのトップへ

賃貸や不動産はアットホーム-賃貸マンションや賃貸物件など不動産のことならアットホーム