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不動産投資の今!!

優良不動産への組み換えが資産を守る

更新日:2014/01/23

バブル崩壊以降、長く続く資産デフレにより、首都圏の土地価格はピーク時の3割程度になっています(1991年と2013年の地価公示を比較)。保有している間は、含み損があっても顕在化しませんので「固定資産税が安くなってよかった」と思っている方もいるでしょう。
自分自身の不動産が、「こんなに安くしか評価してもらえないのか」と気付くのは、借金をするために担保評価を金融機関に依頼した時または相続が発生した時です。

「土地こそ資産」という日本独自の価値基準が崩壊している現実もあります。
これは、21世紀に入り、国際会計基準も「収益力」をキーワードに不動産を評価する動きになったことからも明らかでしょう。

そもそも、皆さんはご自分が保有する不動産の価値をご存じでしょうか。

保有不動産の価値を調査せず、「先祖代々の土地を売ってしまうのは、自分の代ではできない」と言われている方が多いのが現実ではないでしょうか。
実際、多くの資産家の皆さんが節税対策ということで、やみくもにアパートや賃貸マンションを建築することで収益を確保していく……。
このようにして、賃貸住宅の供給は増加の一途をたどってきました。

もちろん「保有している土地を有効活用すべき」という選択は間違いではありません。 しかし、急速な少子高齢化も進行しており、賃貸住宅を建てればどこの立地でも入居者が必ず確保できるという時代ではなくなっています。
すでに賃貸住宅は、首都圏でさえ空室率が増加を続けている現実があるのです。

現在、特に収益用不動産の評価基準は、建物も含めた不動産の収益力に基づく収益還元法という方法で評価するのが主流となっています。
今までメインであった積算法(=「土地の評価額」+「建物の建築価格−築年数割合の減価償却」)は、居住用不動産で一部適用されている程度です。
このことは、以前よりも、不動産評価の土地に占める割合が薄まっていることを意味しています。

例えば、保有する評価額1億円の土地を担保にして、金融機関から融資を受け、1億円の賃貸マンションを建てたケースを考えてみましょう。これを先の収益還元法で仮に、期待利回り10%で、年間1,000万円の賃料を生み出す場合、その不動産の評価価値は、1億円(=1,000万円÷10%※)ということになります。 つまり、賃貸マンションを建てても1億円、土地のままでも1億円……。借金をしている分、財産は目減りしてしまうような結果になってしまいます。

以上のケースは極端な例ですが、理論上、建物を建てるだけ損だ、という変な結論になってしまうのです。

ここで申し上げたかったことは、「今後は収益力が見込めない土地の価値は、ますます低く評価されてしまう可能性がある」ということです。
つまり、立地や経済状況などを十分に考慮しないまま、やみくもに建築してしまった賃貸住宅等が大きなリスクとして顕在化してくるかもしれないのです。

そこで、不動産コンサルタントとして、実務上も「より優良な不動産へ組み換える」ことをおすすめしています。
「『組み換え』とは何か?」というと、立地が悪いため入居者が見込めないなど、収益力が劣ると思われる投資リスクの高い不動産を売却して、収益力が高く投資リスクの少ない不動産に買い換えることです。
つまり、ここでいう「優良不動産」とは、収益力が高く、売りやすく、相対的に税金など保有コストが安い不動産ということになります。

そんな不動産はあるのでしょうか? それはさまざまな情報を入手して、根気よく探すしかありません。

まず、不動産はなんといっても「立地」が一番大事です。
立地を選定するポイントは、近隣のコンビニエンスストアの数を参考にすると良いでしょう。地域密着型のコンビニは、綿密な市場調査をして出店しているわけです。ですから、コンビニが多いエリアは購買力が高い、つまり人がたくさんおりにぎわっているエリアなわけですから、その近辺の不動産は投資リスクが低いと考えられるからです。

次に物件を居住用と非居住用に分けて、「収益力」の観点から見たポイントをご説明したいと思います。

まず居住用ですが、第一に賃貸マンションやアパートを購入して、収益力を高める方法です。
居住用物件はこれからも人口減少と相対的な供給過多が続き、賃貸住宅市場は競争が激化することが予想されます。しかも、人気エリアの物件は、競合が激しく価格が高騰し、希望価格で購入することは難しくなるでしょう。

そこで、市場に出回っている物件を確認してみましょう。さまざまな角度から検討、できるだけ現地に足を運ぶことをおすすめします。
例えば、立地はいいが手入れが悪いために空室を抱えていたり、間取りが現在の入居者層の好みに合わない物件などがあるかと思います。そのような物件を購入し、適切にリフォームやリモデルを施して付加価値を増加させることで、投資価値を上げることができるはずです。
ポイントは、環境やターゲットとする居住希望者にマッチングした仕様にすることです。単にきれいにするのではなく、デザイナーを入れて個性的なリフォームをしても良いかもしれません。

第二に、中古の分譲マンションを複数戸まとめ買いしてしまうことです。
分譲マンションは中古市場があるため、比較的流動性・換金性が高い、賃貸物件よりも品質が良い、管理会社があるため建物管理がしっかりしている、古い物件には立地がいいものが多いなどのメリットがあります。
資金の振り分けができるなら、中古マンションのメリットを生かしながらリスクヘッジも含めた分散投資をおすすめします。

第三は、一戸建てを購入し「シェアハウス」に改造して賃貸運用する方法です。
今、郊外はもちろん、都心でも一戸建てが売りに出されています。この背景の一つに、団塊の世代の引退の始まりが考えられます。今後、都心のマンションへの住み替えや思い切って地方に移住する人が増えていくでしょう。
こうした一戸建てを購入し、6人〜10人ぐらいが住めるように間取りを改造します。
一部屋当たりの家賃は低めですが、居住者が多いのでそのまま貸家にするよりはるかに収入が増えます。また、一戸建てのみではなく、オフィスビルを購入し同じようにするのも有効です。ただし、シェアハウスについては法規制が未整備ゆえ、防災設備の不備や入居者とのトラブルなど、問題も複数顕在化しています。高利回りだけにとらわれず、一般的な賃貸経営に準拠して考える必要があります。今後新たな法規制が加わる可能性も含み置いておきましょう。空室をつくらないために賃料設定を低くするよりも、共同の菜園を設けるなど、テーマ性を持たせてより入居者のコミュニティーを形づくる方向性で考える方が、問題が少なくうまくいくようです。

次に、非居住用はコンテナやトランクルームが投資物件としては狙い目です。
メリットとしては、建築費や設備費、管理費が安いため経費がそれほど掛かりません。シェアハウスと同様に、スペースを小分けにして貸せることから収益力があります。東日本大震災以降、備蓄面や居住空間の安全面から「収納」に対する関心が高まっており、戸外収納設備の需要増も期待できます。

今後は、ただ単に土地を守るのではなく、投資の観点からは「不動産=金融資産」という考えを持ち、臨機応変に対応することが大事です。
つまり、企業経営と同じように個人の賃貸経営もプロの経営者的な思考が必要になってきます。

「土地があるからアパートでも建てる」という場合でも、最適立地に適切な投資をすべきですし、そのためにもしっかりとしたプランニングが必要です。

※ここでは「直接還元法」で算出。
不動産の収益価格=一定期間の純収益(通常一年間)÷還元(期待)利回り

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