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投資at home 投資コラム 不動産投資の今!! 「路線価」を不動産投資に活用する

不動産投資の今!!

「路線価」を不動産投資に活用する

更新日:2013/11/28

■ロセンカ?

不動産投資を相続対策として考える方からご相談をお受けする際、知っておきたい知識として、お話の中で路線価について触れることがあります。しかし、「ロセンカって何ですか?」と質問されることもしばしばありますので、今回は路線価についてお話をしたいと思います。不動産投資の投資判断を行う上でも役に立つデータです!

土地の価格は、一物三価とも四価ともいわれるように、実勢価格(実際の取引価格)以外にも公示価格、固定資産税評価額など、目的に応じて一つの土地に対して幾つもの価格が存在します。今回、取り上げている路線価は土地の価格の一つで、相続税の計算に利用することを目的として算出されるものです。道路に面する標準的な宅地の1㎡当たりの価格を千円単位で示しており、毎年1月1日を評価時点として7月に国税庁が公表しています。

路線価図の例

図中に、数字とアルファベットがマルで囲まれているのが、幾つかあるのが分かりますか?
これが路線価です。例えばマルの中の数字が「910」と書かれていれば、その地点の路線価は1㎡当たり91万円であることを示しています。

ご覧いただければ分かるように、路線価は道路に付けられた価格であり、一つ一つの土地の価格ではありません。土地が面する道路の価格、つまり路線価を基にして補正を行い、個々の地価を算出していくことになります。

■不動産投資にどう活用するの?

路線価は、冒頭で述べたように相続税の計算に利用される目的で算出されるものです。路線価の他、土地の公的価格の中で毎年調査・公表が行われるものには公示価格が挙げられます。公示価格は、一般の土地の取引に対して指標を与えることなどを目的として調査公表される価格ですが、公示価格の調査地は、2万6千地点である一方、路線価の調査地は約43万地点とその差は言うまでもありません。不動産投資の対象物件がある土地の周辺に、公示価格の調査地が存在しなかったとしても、路線価の調査地が存在する可能性は高いといえます。路線価は、公示価格の約8割を目安として設定されていますから、路線価を基におおよその公示価格も算出できる訳です。

しかしながら、「実勢価格」と「公示価格および路線価」にはギャップがあることも知っておきたいところです。近隣物件の取引事例から、「実勢価格」と「公示価格および路線価」の価格差を踏まえ、「公示価格および路線価」から「実勢価格」の予測をすることもできます。ただし、実際の取引価格には他の要素も関わってきますので、あくまで目安として捉えた方が良いでしょう。路線価は、不動産投資の対象物件がある土地の価格が、過去のデータと比較して上昇傾向にあるのか、下落傾向にあるのか、動向を知る手段として活用した方がベターです。

2013年の路線価は全国平均で前年よりも1.8%下落していますが、平成25年分都道府県庁所在都市の最高路線価を見ると、東京では横ばいですが、横浜やさいたま、ならびに地方都市の名古屋や大阪などにおいて、対前年比で上昇している場所も増えてきているのが分かります。ただし、現在、路線価の評価時点である1月1日時点と比較して2013年11月時点では約1年の時間的ギャップがあります。その時間的ギャップの中で新たに生じた価格上昇および下落の要因の有無を加味しながら、不動産投資を行うエリアとして適切か否かの判断基準の一つとして路線価を活用してみてはいかがでしょう。

キムラ ミキ
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キムラ ミキ

ラフデッサン代表
ファイナンシャルプランナー 宅地建物取引主任者 社会福祉士

鳥取県米子市在住。外資系生命保険会社を経て、マンションディベロッパー、不動産仲介業の営業を経験。現在はFP事務所ラフデッサン代表として、笑い(ラフ)のある生活設計のご提案をモットーにコラム執筆業務のほか、 セミナー講師、個人向けFP相談を務めるなど多方面で活躍中!


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