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投資at home 投資コラム 不動産投資の今!! 消費税増税の根拠を疑え!

不動産投資の今!!

消費税増税の根拠を疑え!

更新日:2013/9/26

■消費税増税の予定は?

現在5%の消費税率が、2014年には8%に、2015年には10%に引き上げられる予定になっていることは、ご存じのとおりです。これは、2012年に成立した「社会保障の安定財源の確保等を図る税制の抜本的な改革を行うための消費税法の一部を改正する等の法律」によるもので、条文に目を通すと、消費税率の引き上げは「経済状況の好転」が条件とされており、その目安として、経済成長率が2〜3%であることも附則に明記されてあります。2013年8月に集中して有識者会議で検討が重ねられ、2013年秋には増税が実際に行われるかどうかが決定される予定になっています。

■経済状況の好転とは?

経済成長率の指標として用いられるのがGDP(国内総生産)。GDPは、四半期ごとに発表され、前年同期比で経済規模の変動を見ることができる指標です。GDPは、「民間最終消費支出」、「民間住宅投資」、「民間企業設備投資」、「政府最終消費支出」、「政府の公共投資(公的固定資本形成)」に「民間と政府の在庫品増加量」、「純輸出量」を加えたものです。GDPの変動要因はさまざまですが、消費支出や公共事業の増加は、GDP押上げの一要因であることが構成要素を見ると分かります。

このところ、消費税引き上げをにらんだ駆け込み需要で住宅業界は活況に沸いています。国土交通省が発表している建築着工統計調査にもその様子は如実に表れており、新設着工戸数、新設着工床面積ともに増加し続けています(2013年2月―6月調査)。また、平成25年度予算では、公共事業関係費が前年度よりも多くなっています。それに伴い有効求人倍率も増加しつつあります。つまりGDPを押上げる要因、そして経済状況が好転したと判断する材料、は存在するということになります。

その一方で、内閣府が発表している「消費者態度指数」の推移を見てみますと、ほぼ横ばい(2013年5月―7月調査)。消費者態度指数とは、景気の動きに先立って動く指標の一つで、今後半年間における消費者の意識を毎月調査発表しているものです。GDPの数値に直接関連するものではありませんが、GDPの構成要素の一つ、「民間最終消費支出」は個人消費が大きく関わっていますので、好況感を感じているのであれば、消費者態度指数も上昇するべきなのです。

■本当に経済状況は好転したのか?

2013年4−6月期のGDP速報値が発表になりましたが、3期連続で上昇基調になっています。ただ、GDPが経済状況を測る指標とすれば、住宅や公共事業における建設を増やすことでGDPを一時的に一定期間引き上げることもできるわけで、「経済状況の好転に至った」という結論になる可能性が高いと考えられます。

8月上旬には、このところ持ち上がってきている消費税増税計画を修正する動きに対してクギを刺すような日銀総裁の発言もありました。つまり、消費税増税は計画通りに実行される可能性が高いといえますが、まだ表面的な経済状況の好転であるのではないかと、冷静に状況を見極めることが投資家には求められるように思います。

不動産投資における消費税増税の影響は、中古物件の個人間取引において消費税は非課税ですので、新築物件の購入、建築等限定的といえるでしょう。

ただし、不動産投資の中でもオフィスなどの事業用物件については、立地条件に加え景況の影響を受けやすいといえますから、表面的な経済状況の好転を手放しで受け止めるのは少々考えものです。好転に見える本質は何か、仮に実需が伴うことが遅れたとしても投資の勝算がある業種へのアプローチが可能な物件である否かを踏まえ、投資の見通しを立てた上で実行に移すことが大切であることはいうまでもありません。

また、居住用物件への投資においても景況の影響を受けにくいとはいえ、消費税増税前に投資物件を駆け込み購入するのではなく、立地条件や資金計画を冷静に検討した上で投資をスタートさせましょう。

キムラ ミキ
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キムラ ミキ

ラフデッサン代表
ファイナンシャルプランナー 宅地建物取引主任者 社会福祉士

鳥取県米子市在住。外資系生命保険会社を経て、マンションディベロッパー、不動産仲介業の営業を経験。現在はFP事務所ラフデッサン代表として、笑い(ラフ)のある生活設計のご提案をモットーにコラム執筆業務のほか、 セミナー講師、個人向けFP相談を務めるなど多方面で活躍中!


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