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投資at home 投資コラム 不動産投資の今!! 不動産市況(データ)が好転中! 世界的にも不動産投資活動が好調?!

不動産投資の今!!

不動産市況(データ)が好転中! 世界的にも不動産投資活動が好調?!

更新日:2013/6/20

景気回復期待からか、不動産市況が好転しています。
今回は公表された最新の不動産関連データに基づき、こうした状況を見ていきましょう。

■不動産投資全体を見渡すと…

世界有数の総合不動産サービス会社であるジョーンズラングラサールがまとめた「投資分析レポート」によると、世界的な経済の回復や不動産投資に対する需要の拡大が取引増加を後押しし、2013年第1四半期(1月〜3月)における世界の不動産投資額(オフィス、商業施設、ホテルなど)は1,050億ドル(前年比20%増)となり、第1四半期としては2年ぶりに増加したようです。

また、日本の不動産投資額も前年比33%という大幅増の106億ドルとなり、第1四半期で見ると4年ぶりの高水準を示しています。アジア太平洋地域(日本含む)の投資総額も香港やシンガポールにおける活発な投資活動にけん引され、前年同期比26%増加しています。アメリカ大陸やEMEA(ヨーロッパ、中東、アフリカ)など、すべての地域において投資総額が前年同期比9〜28%増になっており、アメリカ、イギリス、日本など各地域における主要市場での投資額の増加も見込まれ、世界的に不動産投資への活動が活発化しています。今期にみられた各地域の好調な不動産投資活動を背景に、今後も投資額は増加すると予測され、2013年の取引総額は4,500億ドルから5,000億ドルに達するという見通しを立てています(2012年通年実績は4,430億ドル)。

<グラフ>2003-2013年 地域別取引額 実績値と予想値

出所:ジョーンズ ラング ラサール
※通貨単位は別途記載がない限りすべて米ドル

■新築住宅関連の市況は?

アットホーム㈱の調査でも、首都圏の新築戸建て住宅の平均成約価格(4月)は3,199万円で、前年同月比+1.8%、2ヵ月連続の上昇になっています。

また、㈱不動産経済研究所の調べによると、2013年以降に完成を予定している超高層マンション(20階建以上)は、全国で273棟・9万6,512戸に上ることが分かりました。前回調査時(2012年3月末)と比べると38棟・1万4,374戸も増加しています。特に東京23区内では122棟・4万9,469戸で、全体の51.3%を占めています。

国土交通省が発表した建築着工統計によると、2012年度の新設住宅着工戸数は89万3,000戸で前年度を6.2%も上回ったようです。統計を開始した1965(昭和40)年度以降で見ると、下から数えた方が早い低水準ですが、リーマンショック(2008年)後の2010年度からは3年連続で増加しており、上昇トレンドであると言っても問題ないでしょう。
この指標は、景気の先行指標としても知られているので、景気自体も上昇トレンドになりつつあることがうかがい知れます。

中古住宅はどうなっているか? 「中古住宅流通戸数の中期予測」(住宅不動産市場研究会)から見てみましょう。
個人の中古持家売買が調査対象となっていることから、最もポピュラーな統計となっている「住宅土地統計調査」では、2008年度は17万戸でしたが、2013年度、2014年度は共に22万戸、2015年度、2016年度が共に23万戸と、徐々に増加していく見込みです。
また、中古借家の売買や法人間取引なども加味した「不動産流通総件数」は、不動産取得税の件数から算出するので先ほどの「住宅土地統計調査」より数値が大きくなるのですが、2008年度は51万戸、2013年度、2014年度が各61万戸、2015年度、2016年度が各63万戸と、こちらも増加していく予想です。

供給戸数は軒並み増加傾向になりそうです。

■不動産ファンドなどの状況は?

投資を行う際には大口投資家の動向を知っておくことが重要です。

東急不動産㈱が発表した「TOREIT四半期報告」(3月末)は、Jリート上場全投資法人のデータを分析しています。この統計によると、対象になっている2013年度第1四半期(2013年1〜3月)は新規リートが2法人(コンフォリア・レジデンシャル投資法人、日本プロロジスリート投資法人)上場しました。資産総額(取得金額ベース)は10兆1,104億円で、初めて10兆円を超え、その影響か、資金調達も13投資法人が実行し、調達額は約3,400億円と過去最大となりました。
Jリート・投資法人自身が積極的に投資したことを裏付けています。

また、未公開の不動産ファンド=不動産私募ファンドの動向も見てみましょう。
不動産証券化協会(ARES)が協会会員を対象とした「不動産私募ファンド実態調査」によると、2012年12月末時点の不動産私募ファンド運用資産額も約10兆5,000億円(対前年比+1.2%)となっています。
ただし、ファンドの予定運用期間は、これまで増加傾向だった比較的長期のカテゴリーである「5年以上7年未満」と「7年以上」の割合が減少しています。

2006年から続いていた長期化傾向に変化の兆しが見られており、一般論ですが、上場しているJリートよりも不動産私募ファンドの方が、リスク選好割合が高いでしょうから、気になるところです。

■そして…(期待)利回りは?

事業用総合不動産サービス会社のCBRE㈱が、アレンジャーやレンダー、デベロッパー、アセットマネージャーといった投資家を対象に、四半期ごとに実施している「不動産投資に関するアンケート調査」(4月時)によると、東京主要部のオフィス、賃貸マンション、商業、ホテル、倉庫の期待利回りは、倉庫(首都圏湾岸部)を除き、低下しているようです。同社では、「円安・株高に伴う企業業績の改善見込みや個人消費の向上期待、円安を背景とした外国人観光客の増加による消費改善期待などを受け、各セクターで稼働状況の改善と、それに続く賃料上昇期待が見込まれていることから、全般的な期待利回りは低下傾向である」と分析しています。

投資には、「ハイリスク・ハイリターン」「ローリスク・ローリターン」という原則があります。
市況の数値が改善しつつある時期ですが、不動産投資は息の長い長期投資が原則です。
投資指標に一喜一憂することなく、おのおのの物件の特徴をつかみながら、ご自身のライフプランに基づいた投資行動をとるように心掛けましょう。

佐藤益弘
マイアドバイザー.jp登録
佐藤益弘

(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP(R)資格認定者(J-90032758)

某メーカーの不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。3つの独立系FP会社設立に参画。
現在、顧客サイドに立ったシンの独立系FPのネットワーク確立のため、(株)優益FPオフィス代表として活動中。


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