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不動産投資の今!!

不動産投資の今!! 「地価公示と不動産統計」

更新日:2013/5/23

ここ数カ月、発表される不動産関連の経済データや記事を見ると、政権交代後の株価の推移と同様、「好調」の二文字が増えているような気がします。そこで、今回は毎年3月下旬に発表され、今年も3月21日に国土交通省より発表された「地価公示」を例に、現在の不動産市況について見ていくことにしましょう。個人的な印象では、「やっと、底が見えてきた」と感じています。

■そもそも地価公示って?

不動産の市況を確認する経済データはたくさんあります。その中でも「新設住宅着工戸数」や「株価」は、「今後、景気がどうなるのか?」を推し量るために用いる、景気の先行指標として知られています。今回、お伝えする「地価公示」=土地価格は、失業率や給与水準と同様、「すでに、景気はどういう状態なのか?」を確認するために用いられる景気の遅行指標として認識されている経済データです。
この地価公示は、土地取引の指標(目安)として国(国土交通省)が公表しています。しかも年が明けて最初に公表される公的な不動産価格ですから、信用性も二重丸で、アナウンスメント効果も絶大です。

■平成25年度地価公示、発表!

国土交通省が3月21日に発表した「2013年の公示地価」ですが、5年連続で前年を割り込み、全国平均で前年比1.8%減(全用途平均)となっています。しかし、下落幅の割合自体は着実に縮小していて、今年は、上昇・横ばい地点が大幅に増加している状況です。また、「前年比マイナス1.8%」という数値自体も小さく、事実上底入れしたような数値です。
発表した国土交通省自体も「底入れの兆しが見えつつある」と現状を分析し、その方向性であると認めています。昨年(2012年)9月に発表された都道府県が行った地価調査(7月1日時点の基準地標準地価)との共通地点で比べても、下落率は縮小しています。

<グラフ>住宅地における公示価格の年別変動率の推移

■用途別に見てみましょう、まずは「住宅地」

「住宅地」に関しては、低金利や住宅ローン減税等の施策による住宅需要の下支えもあって、下落率は縮小しているのがわかります。特に都市中心部において住環境が良好である土地、交通利便性の高い土地で地価の上昇が顕著です。また、郊外の住宅地でも都心への利便性の高い土地で地価上昇が確認できます。
具体的に見てみると、東京圏は、神奈川県横浜市および川崎市を中心に上昇地点が増加し、昨年、上昇地点がなかった東京都でも上昇地点が現れました。
大阪圏は、1年間を通じて下落率が縮小しており、上昇地点も圏内の各府県で増加しています。 名古屋圏でも、この1年では愛知県名古屋市を中心として上昇地点が大幅に増加し、愛知県全体でも0.1%の上昇となっています。
その他の地方圏は、岐阜県(前年と下落率は同率)を除いて全ての道県で前年より下落率が縮小し、上昇地点が増加しています。
特徴的な地域をみると、宮城県が全体で1.4%上昇となり全国1位の上昇率となっています。

■「商業地」は、どうでしょう

「商業地」に関しては、全都道府県で前年より下落率が縮小しています。
その中でオフィス系は、依然空室率は高いのですが、新規供給の一服感から空室率自体は低下傾向にあり、改善が見られる地域も多く、そのために地価の下落率は縮小傾向になっていると予測できます。
なお、主要都市の中心部においては、耐震性に優れた新築・大規模オフィスへ業務機能を集約させる動きがあるほか、拡張や好立地への移転も見られ、優良なオフィスが集積している地域の地価は、既に下げ止まってきています。
ただし、中小規模の古い旧耐震ビルの多い地域は依然需要は弱くなっています。
また、三大都市圏と一部の地方圏では、J-REITによる積極的な不動産取得も見られ、昨今のREIT市場の活況とリンクした動きになっているようです。

一方、店舗系は総じて大型店舗との競合で中小店舗の商況は厳しく、商業地への需要は弱いものとなっていますが、開発予定や今後の可能性のある地域では人気も高く、上昇地点も確認できます。

その他、堅調な住宅需要を背景に、商業地をマンション用地として利用する動きが全国的に見られます。

図:都道府県別地価動向
 住宅地(地図) http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2013/45-1.html
 商業地(地図) http://tochi.mlit.go.jp/chika/kouji/2013/45-2.html

以上、地価水準は上昇傾向ですが、2000年以降の流れとして、地価は確実に二極化が進行し、かつ鮮明になっています。
例えば、全用途平均の地価は3大都市圏で前年比0.6%減と横ばいに近い水準まで下げ止まっているにも関わらず、地方圏は同2.8%減と依然として下落基調が続き、厳しい状況だからです。
首都圏でも、大地震による津波被害が懸念される湘南エリアの沿岸部は、同3%台の価格下落を示していることも、このことを立証しているでしょう。

今後、路線価(相続税評価額ならびに固定資産税路線価)、基準地標準地価など公的な不動産価格(土地価格)が発表されますが、これら公示価格の推移を見て、以下のようなことが容易に想像できます。例えば、①昨年の土地価格と②近隣のエリアの地価動向(どれくらいの割合、増減したのか?)がわかれば、①×②=今年の価格水準とある程度、想像できるわけです。
日本の不動産市場(財産価値の構成)は、土地:建物=3:1ですから、今後も定期的に公示価格などの推移を見ていきましょう。

佐藤益弘
マイアドバイザー.jp登録
佐藤益弘

(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP(R)資格認定者(J-90032758)

某メーカーの不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。3つの独立系FP会社設立に参画。
現在、顧客サイドに立ったシンの独立系FPのネットワーク確立のため、(株)優益FPオフィス代表として活動中。


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