不動産投資・収益物件・投資用不動産ならアットホーム 投資


投資at home 投資コラム 不動産投資の今!! 消費税増税と不動産投資

不動産投資の今!!

消費税増税と不動産投資

更新日:2013/02/21

ご無沙汰しております。佐藤益弘です。

長らく監修のみをしておりましたが、ここしばらくは私の方で本コラムを担当させていただきます。よろしくお願いします。

さて、ご存じの通り、昨年末の衆議院議員総選挙により、3年ぶりに政権が自民党に復帰、安倍内閣が再び誕生しました。早々に、既に「アベノミクス」という呼称で世間に広まっている経済政策を掲げ、大きな期待感と共に船出しています。

ただ、それと同時に2014年と2015年に消費税の増税が控えています。その影響か?ここ数年間はほぼ皆無だった個人からの投資に関するご相談も増えている状況です。そこで、今回は、消費税増税により不動産投資がどうなるか、大胆に予測 してみたいと思います。

■過去の消費税増税時はどうだったか?

「消費税に関する駆け込み需要は起きそうか?」

最近、マスコミ各社から多く問い合わせをいただく質問です。この答えを予測するのに、まず、過去の消費税導入(1989年)時、改定時(1997年)のデータを確認しましょう。

以下のグラフをご覧ください。

このグラフは「〈グラフ1〉景気循環(日銀短観)」、「〈グラフ2〉土地の取引件数」や「〈グラフ3〉地価変動率」に関するものです。

景気循環〜日銀短観
需給関係〜土地取引件数の推移
需給関係〜地価変動率(東京圏対前年地価変動率の推移)

まず、なぜ、これらの統計を選んだのか、というお話をしましょう。

「景気循環(日銀短観)」に関しては、景気を推し量るバロメーターなので異論はないと思います。では、どうして住宅の統計ではなく、「土地の取引件数」や「地価変動率」で考えるのでしょうか?この答えは、土地には消費税がかからないので、特に価格の変動に関してはフラットに考えられるからです。

さて、分析ですが……この「景気循環(日銀短観)」のグラフを見ると、1989年の消費税導入時、1997年の税率変更時とも、導入前には実 際に駆け込み需要が起こり、景気が上向いているのがわかります。逆に導入後はその反動で景気が下落傾向になっています。ただ、89年の導入時にはバブル景気の影響もあり、景気は一時的に戻っていますが、土地の価格(「地価変動率」のグラフ)を見ると上げ幅は確実に減少し、その後のバブル崩壊につながっていると感じます。1997年の時には、この消費税導入が長期不況への片道切符になってしまった!というような状況が見て取れます。

いずれにしろ、過去2回は確実に駆け込み需要がありました。このことからも、恐らく、多くの販売会社は限られたビジネスチャンスを捉え、販売戦略を取ると思われます。

■過去と今、何が違うの?

では、過去2回の局面と、今回の局面〜現在の日本が置かれている状況は何が違うのでしょう?

国内の事柄だけピックアップすると、以下の三つになります。

  • 超高齢社会、人口減少社会に突入している
  • デフレ経済下にある
  • 安定収入&将来予測が立てづらい状況になっている

既に平均寿命の伸びは収まっています。ただ、日本は65歳以上の高齢者が20%超の超高齢社会になり、その割合はしばらく上昇します。同時に世界人口が増えていく中、人口減少社会に突入していますから、活力ある社会を続けることが極めて難しい状況です。

今回のアベノミクス(インフレ誘導)や消費税増税により、デフレ経済からの脱却を図ることになりますが、一般論として、物価上昇よりも賃金などの収入の伸びが1〜2年遅れることを考えると、不動産投資に関しては、物価上昇と同時にしっかりした安定収入や将来予測を立てることが大切になります。ひと工夫が必要になりそうです。

■そこから見える未来の不動産投資!

今後の不動産投資は、正直、簡単ではないでしょう。

一般的に利用されている居住用マンションやアパートは、消費税が課税されないようになっています。つまり、追従して値上げするわけにはいきません。

仮に、消費税前の家賃が10万円だった居住用マンションは、税率の上昇=物価の上昇と考えると、現時点の価値で95,400円程度(10万円÷(110%÷105%))の家賃に値下がったのと同じインパクトを受けることになります。

つまり、現状の価格を維持するしかないとなると、家主としては値下げしたことと同じ効果を受けるということです。

そのための対処は……、投資案件ごとの個別での対応になってしまうでしょう。

この消費税導入により中間所得層が少なくなり、経済格差は広がると言われています。今後はより一層、入居者である一般消費者を見定めて、個々の物件の特長を生かしながら 、不動産投資を考えていく時代になるはずです。

佐藤益弘
マイアドバイザー.jp登録
佐藤益弘

(株)優益FPオフィス代表取締役
マイアドバイザー(R)登録
CFP(R)資格認定者(J-90032758)

某メーカーの不動産部門にてマンション開発・販売統括・管理支援などの主任を務める中、FP資格を取得。2000年8月より独立系FPとして独立。3つの独立系FP会社設立に参画。
現在、顧客サイドに立ったシンの独立系FPのネットワーク確立のため、(株)優益FPオフィス代表として活動中。


その他の投資コラム


はじめての不動産投資
みつける!私の投資スタイル

これから不動産投資を始める方を対象に、基本から実践までを解説


押さえておきたい
不動産投資のツボ!

不動産投資をする際の不安、疑問をシミュレーションを通じて解消します!


不動産投資Q&A

不動産投資でのありがちな問題とその対処法、つまずきやすいポイントをQ&A形式で解説します。


不動産投資AorB

不動産投資ではターニングポイントがつき物。よりよい選択をできるようバックアップします。


不動産投資の今!!

経済状況が変わると不動産投資にどのような影響が現れるか。専門家の見方をご紹介。





このページのトップへ

賃貸や不動産はアットホーム-賃貸マンションや賃貸物件など不動産のことならアットホーム