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不動産投資の今!!

ますます進む高齢化を受けて

更新日:2012/8/2

■20年後には働く人が845万人減少!?

先月、厚生労働省は、経済成長がゼロで、女性や高齢者の就業率が変わらない場合、2030年には就業者数が5453万人となり、2010年と比べて845万人減少するとの推計を発表しました。

主な要因は、一言でいえば「高齢化」。少子化の進行による若年人口の減少と死亡率の低下に伴う平均寿命の伸びが背景となっています。なお、内閣府による平成24年版高齢社会白書によると、2035年(23年後)には、3人に1人が65歳以上になる見通しとなっています。

<高齢化の推移と将来推計>

■高齢者マーケットをどう取り込むか

今年の5月5日の日本経済新聞に、賃貸物件の(居住用のみの場合は“賃貸居住用”)空室率は全国平均で約20%、入居者を獲得するために家主間の競争が激化しているといった記事がありました。上記の図のとおり、人口は減少していく見通しの中で、賃貸市場の先行きは厳しいといえます。では、競争に打ち勝つためにどうしていくべきか? その一つが高齢者マーケットへの対策といえます。

現状、貸室内での孤独死などを嫌い、高齢者への入居を許可しないオーナーは多いようです。しかし、今後は高齢者をいかに取り込むか、という視点が重要になってくるでしょう。

高齢者側の意識も変化してきているようです。一般社団法人不動産流通経営協会が行った、「高齢期における住み替え意向に関する把握調査」によると、11年以上前のシニア・シルバー世代の住み替えでは、持ち家・一戸建ての居住者の約9割が別の持ち家・一戸建てに住み替えていたのに対し、直近10年では分譲マンション(35.4%)や賃貸住宅(25.3%)への住み替え率が増加したことから、それが約4割まで減少したとのことです。

年齢の上昇や子どもの独立、家の老朽化をきっかけとして、病院の近くに住みたいなどの「利便性」や耐震性が高いなどの「安全性」を求めてコンパクトな住宅を検討する人が増えていることが主な理由のようです。

■「サービス付き高齢者向け住宅」等の制度の活用を検討

国も昨年10月から「サービス付き高齢者向け住宅」の登録をスタートさせるなど、高齢者が安心して生活できるような住まいづくりを推進しています。「サービス付き高齢者向け住宅」の登録基準の概要については、以下のとおりです。

  • バリアフリー構造であること
  • 各専用部分の床面積は、原則25u以上であること
  • 各専用部分に、台所、水洗便所、収納設備、洗面設備、浴室を備えること(原則)
  • ケアの専門家(社会福祉法人等の職員、医師、看護師等)が日中建物に常駐し、安否確認サービスと生活相談サービスを提供すること

以上の基準をクリアし、登録を受けると、建設費の1/10、改修費の1/3(国費上限100万円/戸)の補助や税制上の優遇措置、住宅金融支援機構による融資が受けられます。

詳細は、サービス付き高齢者向け住宅のパンフレットをご参照ください。

「サービス付き高齢者向け住宅」のような高齢者向けの住宅の供給に関する優遇制度は、今後も増えることが予想されます。今後、不動産賃貸業を営む上では、上手に制度を活用しつつ、高齢者のニーズを満たしていくことが重要になってくるでしょう。

大倉 修治
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大倉 修治

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
CFPR、1級FP技能士、宅地建物取引主任者

大手住宅メーカー、住宅・マンションディベロッパー、外資系生命保険会社を経て現職。
現在、独立系FPとして主に一般生活者に対するコンサルティング業務や各種セミナーの講師、マネー誌等への寄稿などを行う。


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