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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資の今!! 下落幅は縮小するも公示地価は4年連続下落、先行きは不透明!?

不動産投資の今!!

下落幅は縮小するも公示地価は4年連続下落、先行きは不透明!?

更新日:2012/6/7

■平成24年公示地価の概況

国土交通省が3月に公表した2012年1月1日時点の公示地価は、全国平均で見ると住宅地は前年比マイナス2.3%、商業地は前年比マイナス3.1%となり4年連続で下落しました。ただ、下落幅については、以下の表のとおり、東京圏、大阪圏、名古屋圏、地方圏すべてで住宅地、商業地ともに2年連続で縮小しています。

<公示地価年別変動率(前年比)>
用途 圏域 公示年
2009年 2010年 2011年 2012年
住宅地 東京圏 ▲4.4% ▲4.9% ▲1.7% ▲1.6%
大阪圏 ▲2.0% ▲4.8% ▲2.4% ▲1.3%
名古屋圏 ▲2.8% ▲2.5% ▲0.6% ▲0.4%
地方平均 ▲2.8% ▲3.8% ▲3.6% ▲3.3%
全国平均 ▲3.2% ▲4.2% ▲2.7% ▲2.3%
商業地 東京圏 ▲6.1% ▲7.3% ▲2.5% ▲1.9%
大阪圏 ▲3.3% ▲7.4% ▲3.6% ▲1.7%
名古屋圏 ▲5.9% ▲6.1% ▲1.2% ▲0.8%
地方平均 ▲4.2% ▲5.3% ▲4.8% ▲4.3%
全国平均 ▲4.7% ▲6.1% ▲3.8% ▲3.1%

※国土交通省「土地総合情報ライブラリー」より抜粋。▲はマイナスを表しています。

住宅地については、相変わらずの超低金利、住宅ローン減税等による住宅需要の下支え的な部分が大きいといえます。ただ、昨年の東日本大震災で住宅購入を見送った人の需要、住宅ローン減税の減税幅が縮小される方向にあることを受けての駆け込み的な要素があることは否めないでしょう。

都道府県別に見ると、人口の増減との関連性が見受けられます。総務省の「住民基本台帳人口移動報告」によると、平成23年に転入超過(転入した人の数−転出した人の数がプラス)となっているのが、東京都、埼玉県、神奈川県、愛知県、滋賀県、大阪府、兵庫県、岡山県、福岡県、沖縄県です。これらの都府県においては、埼玉県の下落率が横ばいなのを除いて下落率が縮小しています。

下落率は縮小していますが、平成20年9月のリーマンショック前と比べると低水準であることは否めません。例えば、東京23区における住宅地の平均価格(1uあたり)は平成20年の579,000円に対して、平成24年は484,000円と16%強低い状態です。ちなみに、今から24年前の昭和63年(ピーク時)の平均価格は1uあたり1,361,000円でした。

その他の前向きな傾向としては、交通の利便性が高まるなど住環境のインフラが整備された地点では、地価が回復(上昇)しています。具体的には、再開発等の進展により利便性が高まった神奈川県川崎市の武蔵小杉駅周辺や、平成26年度に予定されている北陸新幹線開業を見据えて開発が進んだ富山県高岡市下関市の高岡駅周辺などです。

商業地については、大企業を中心にコスト削減も兼ねた業務機能の集約の動きや、昨年の東日本大震災を受けて耐震性に優れたオフィスへ移転する動きなどが見受けられ、その受け皿となった地点については、下落幅が縮小もしくは横ばいとなっています。

ただ、住宅地同様、下落幅が縮小したものの、景気回復への道筋が見えない中、ここ数年、オフィスの空室率は上昇、賃料は下落基調といったように需要は弱い状態です。

具体的には、今年の5月22日に開業した「東京スカイツリー」周辺のエリア(押上駅、とうきょうスカイツリー駅)、昨年4月に開業した大阪で最大級の店舗数を有するショッピングセンター「あべのキューズタウン」がある天王寺駅前の地点などでは上昇傾向が見られました。

■今後の見通しについて

地価は、実体経済との連動性が高い指標と言われています。そういった意味では、今後の地価の見通し=今後の経済に対する予測とも言えます。今年2月の日本銀行の追加金融緩和策をきっかけに株高、円安に動きかけたものの、ここへきて欧州債務危機問題の再燃などで、先行き不透明感が高まっています。

また、東日本大震災が起きてから1年以上経過しましたが、依然として天災によるリスクも不安視されている状況です。復興需要等により短期的に好転する可能性はあるでしょうが、長い目で見ると、全体が好転する材料は乏しいといえます。

全体が浮上することが考えにくくなっている中、不動産投資のリターンの一つであるキャピタルゲインは、なかなか期待しにくいかもしれません。ただ、投資の利回りを高めるためには、なるべく割安な価格で物件を購入したいところです。そのためには、経済的な部分が及ぼす要因(金利や税制等)や人口の増減や世帯の構成といった「社会的要因」だけではなく、「売主が相続を理由にすぐに売却しなければならない」といった「個別の事情による要因」が加味された物件を狙っていくという視点も必要かと思います。

大倉 修治
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大倉 修治

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
CFPR、1級FP技能士、宅地建物取引主任者

大手住宅メーカー、住宅・マンションディベロッパー、外資系生命保険会社を経て現職。
現在、独立系FPとして主に一般生活者に対するコンサルティング業務や各種セミナーの講師、マネー誌等への寄稿などを行う。


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