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不動産投資の今!!

震災後1年、マンション市場の状況

更新日:2012/5/10

東日本大震災から1年以上が経過しました。東京でも時々比較的大きめの地震が起こり、「東京直下型の地震が4年以内に70%の確率で起きる」というような報道も見られますが、一時に比べ東京近郊では日常生活は元に戻ったという印象があります。今回は震災後1年のマンション市場を振り返ります。「マンションの販売動向」「マンションの価格」「賃貸物件の動向」の三つのデータを簡単にご紹介していきます。

■2011年の首都圏マンション販売動向

中古マンションの成約件数を調査した「首都圏不動産流通市場の動向(2011年)」(財団法人東日本不動産流通機構、略称:東日本レインズ)によれば、2011年における首都圏中古マンションの成約件数は、前年比4.9%減となり、2年連続で前年を下回っています。なお首都圏でも千葉県は11.7%の減少と減少幅が大きくなっています。

新築マンションも含めた発売戸数を調査した「2011年全国マンション市場動向」(不動産経済研究所)によれば、全国平均でのマンション発売戸数は増加でした。東北では33.1%減になっていますが、首都圏では0.1%減とわずかながらの減少にとどまっています。ただしやはり東日本大震災の影響により千葉は大きく減少し29.3%減となっています。

■2011年の首都圏マンション価格

次のグラフは「東証住宅価格指数」です。「東証住宅価格指数」は中古マンションの価格動向を見るための指標で、東日本レインズに登録された成約情報を基に、首都圏にある中古マンションの同一物件の価格の変化を指数化したものです。

東証住宅価格指数の推移

これを見ると、価格の下落が下げ止まりを見せているようにも感じますが、前年同月比での比較をした次のグラフを見ると、震災後の価格は前年同月比では依然としてマイナスが続いています。

東証住宅価格指数前年同月比

■2011年の賃貸物件の傾向

アットホームの首都圏の居住用賃貸物件に関する調査によると、昨年1年間の物件の成約数は前年比5.9%増となり、4 年ぶりに増加に転じ、東京23区では前年比9.4%増と大きく増加しています。一方で家賃は下落傾向が止まらず、首都圏の1 戸あたり年平均成約賃料は賃貸マンションが9.00 万円、前年比2.9%下落で、4 年連続のマイナスとなりました。賃貸アパートは6.20 万円で、同2.2%下落し10 年連続のマイナスとなっています。

■まとめ

マンション市場に関する各種データを眺めてきました。確かに、中古マンションの成約件数の減少や価格の下落なども見られますが、新築マンションの販売状況などは、個人的に震災直後に想像していたものよりは悪くない数値になっているかなという印象もあります。直近の新築マンションの傾向を見ると、非常用電源や防災用備蓄倉庫を備えた物件だけでなく、防災用井戸や非常用簡易トイレなどまで備えた物件も登場しています。地震への備えがしっかりしたものが欲しい、という消費者のニーズは強く、いち早くそうしたニーズに対応したマンションが登場し始めているという点は、不動産投資をする立場からも覚えておくべきポイントかもしれません。

賃貸物件の成約件数は増えており、特に東京23区内の成約件数は増えています。職場近くで歩いて帰宅できる範囲で住居を探したい、というニーズの表れとも捉えることができるかと思います。一方で家賃相場は全体的に見ると下がっています。もちろん立地によっては下落していない地域もあるかと思いますが、不動産投資を行う際の収益シミュレーションでは想定賃料の見込みを保守的に見積もるといったことなどが必要になってくるでしょう。

山本 俊成氏
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山本 俊成氏

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
ファイナンシャルプランナー(AFP)、住宅ローンアドバイザー((財)住宅金融普及協会認定)

2001年、ファイナンシャルプランナー資格取得。都市銀行、保険会社での勤務経験を生かし、クライアントに対し実務的なコンサルティングを行う。特に保険、住宅ローン分野を得意とする。


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