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不動産投資の今!!

JR山手線新駅構想

更新日:2012/3/1

東京の鉄道輸送の大動脈に当たるのがJR山手線です。2012年1月上旬、その山手線で新しい駅が作られることになった、というニュースが流れました。実現すれば1971年に西日暮里駅が作られて以来約40年ぶりの、山手線での新駅誕生ということになります。

■新駅構想

新しい駅は品川駅と田町駅の間に作られます。品川近辺はここ数年でガラリと町の景色も変わりました。品川駅には新幹線も止まるようになり、駅もきれいになりました。リニアモーターカーの始発駅になるとも言われています。

今回の構想では、現在は車両基地となっている所を縮小し、オフィスビルや商業施設に転用、そこに駅を作っていくというものです。このエリアを特区として税制面での優遇措置や住環境等の整備を行うことで、海外の企業を誘致するという構想もあるようです。新駅の誕生でますます品川エリアの魅力は増すことになるでしょう。

なお車両基地を縮小するのは、現在は上野駅が終着駅となっているJR宇都宮線、JR高崎線、JR常磐線と、現在は東京駅が終着駅となっているJR東海道本線とを2014年に直結させ、直通運転を可能にする計画があるからです。これにより現在の車両基地の大部分は不要になり、その跡地を利用するということになります。宇都宮線、高崎線、常磐線の3路線沿線に居住する人にとっても、東京や品川まで乗り換えなしで移動できることになりますので、これらの沿線の魅力も高まるかもしれません。

■立地の重要性

不動産投資では「利回りの高さ」や「価格の安さ」といった要素ももちろん大事です。しかしこれから人口減少局面を迎える日本においては、将来の空室リスクをできるだけ避けるためにも「立地」は特に重視していくべき要素なのではないかと思います。

今後は東京都でも人口が減少する予測が立てられています。東京の中心である23区の人口も以下のように減少する予測になっています。

<図表1-1:東京都の人口予測、23区の人口予測>
  2000年 2005年 2010年 2015年 2020年 2025年
都の人口 12,064,101 12,576,601 12,955,421 13,075,022 12,943,849 12,679,887
23区の人口 8,134,688 8,489,653 8,810,542 8,920,266 8,830,628 8,657,028

※出典:東京都区市町村別人口の予測−概要− 平成19年3月(東京都総務局統計部人口統計課)

しかし都の人口の減少スピードに比べて、23区の人口の減少スピードのほうが若干緩やかになっています。そのため「都の人口に占める、23区の人口割合」は下表のとおりに今後も上昇していくだろうと予測されています。

<図表1-2:23区の人口割合予測>
  2000年 2005年 2010年 2015年 2020年 2025年
都人口に占める、23区の人口割合 67.43% 67.50% 68.01% 68.22% 68.22% 68.27%

※出典:東京都区市町村別人口の予測−概要− 平成19年3月(東京都総務局統計部人口統計課)

更に次のように、都区部の中でも都心に位置する11区へ人口が集まってくるという予測もあります。つまり、東京の中でも23区に、その中でも特に中心部に、人口の集中が進むということになります。

<図表1-3:都心11区の人口割合予測>
  2000年 2005年 2010年 2015年 2020年 2025年
都人口に占める、都心11区の人口割合 25.89% 26.90% 27.68% 27.96% 28.15% 28.28%
※都心11区とは、千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区、荒川区を指します。
※出典:東京都区市町村別人口の予測−概要− 平成19年3月(東京都総務局統計部人口統計課)

これらの予測は23区の出生率や死亡率、転入率や転出率、経済成長率や住宅の着工数などから総合的に判断されたものから計算されたものになりますので、大幅な経済政策の変更や天災被害などがない限り、それほど大きくブレる数字ではないものと予想されます。

当然、人の集まる所にはお金も集まり、経済は活性化します。「日本経済の成長のためには東京に人口を集中させる政策が必要」という有識者もいます(『史上最強の都市国家ニッポン 逆・日本列島改造論』増田悦佐、三橋貴明)。経済成長が止まった日本では、経済効果という点から見ても、日本全体を伸ばすという考え方よりも、都心に人が集まり、発展しているところをより発展させるほうが好都合だということになります。

■まとめ

今後も新駅の構想が出てくる可能性はあります。これを不動産投資に置き換えれば、新駅ができる前、新しい路線が開通する前の、まだ価格が低いうちにその周辺の優良物件を購入しておくというのは、考え方としては正しいと思います。しかし実際に行うのはなかなか難しいものです。

一般的に投資を行う上では、短期的な動きを予測するよりも、長期的な視点で大局を捉えて流れを読むということが必要です。不動産投資でどのエリアを狙うかを考える際にも、これからの大きな人の動きを予測することが大切です。その意味では、これからも人、モノ、カネの集積が進む東京都心部の物件を狙っていくという考え方は、理にかなっていると思います。

山本 俊成氏
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山本 俊成氏

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
ファイナンシャルプランナー(AFP)、住宅ローンアドバイザー((財)住宅金融普及協会認定)

2001年、ファイナンシャルプランナー資格取得。都市銀行、保険会社での勤務経験を生かし、クライアントに対し実務的なコンサルティングを行う。特に保険、住宅ローン分野を得意とする。


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