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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資の今!! 平成24年度税制改正大綱

不動産投資の今!!

平成24年度税制改正大綱

更新日:2012/2/2

昨年12月10日、「平成24年度税制改正大綱」が閣議決定されました。平成23年度の税制改正案に盛り込まれていた内容も、震災等の影響で先送りになった関係で一部含まれています。税制改正大綱をもって直ちに税制が改正されるわけではないですが、この大綱が政府の税制改正法案の原案になりますので、内容をよくチェックしておく必要があります。

今回は、平成24年度税制改正大綱のうち、不動産投資に影響を及ぼすと思われる部分を中心に触れていくことにします。

■住宅用地に係る固定資産税・都市計画税の負担調整措置の廃止

住宅用地の固定資産税と都市計画税の据置特例は段階的に縮小・廃止されます。前年度の課税標準額が、当該年度の評価額に住宅用地特例(※)割合を乗じて算出した額(以下、「本則課税標準額」とします)以下の住宅用地については、前年度の課税標準額に、本則課税標準額の5%を加えた額を課税標準額とします。ただし、経過的な措置として、平成24年度、25年度については負担水準(前年度の課税標準額÷その年度の評価額に住宅用地特例割合を乗じた額)が90%以上の住宅用地については前年度の課税標準額に据え置かれます。負担水準が90%未満の住宅用地については負担増になる場合もあります。平成26年度には据置特例が廃止されます。

(※)住宅の敷地で住宅1戸あたり200u以下の部分については、固定資産税の課税標準額を固定資産税評価額の6分の1、住宅の敷地で住宅1戸あたり200uを超え、住宅の床面積の10倍までの土地については3分の1とする特例措置。

■新築住宅に係る固定資産税の2分の1減額措置が2年延長

一定の要件を満たす住宅を建築した場合、新たに課税される年度から3年度間(地上階数3以上の耐火・準耐火建築物は5年度間)に限り、120m²までの居住部分に相当する固定資産税額(建物分)の1/2が減額される措置が延長されます。

一戸建て以外の貸家住宅の場合は、住宅の床面積(共同住宅は1戸あたり)が40u以上280u以下(平成17年1月1日以前の新築分は35u以上)であること、店舗などが含まれる併用住宅の場合は、建物の総床面積の1/2以上が居住用であることが主な要件になります。

■不動産取得税の軽減措置が3年延長

不動産を取得する際に課税される不動産取得税について、本則の税率4%を土地または住宅の場合3%へ軽減する措置が3年間延長され、平成27年3月31日までの取得が対象になります。

■特定の事業用資産の買い換え特例の適用期限の延長および見直し

「特定の事業用資産の買い換え特例」とは、所有期間が10年を超える事業用の土地、建物等を譲渡(売却)し、一定の期間内に新たに特定の事業用資産(土地、建物、機械装置等)に買い換えた場合、譲渡した資産の譲渡益の80%相当額までについては譲渡がなかったものとして課税の繰り延べを認める制度です。

この特例が、平成26年12月31日まで延長されます。ただし、買い換え資産の土地等の範囲を「事務所等の一定の建築物等の敷地として使われているもののうち、その面積が300u以上のものに限定する」といった要件が追加されます。

■給与所得控除に上限の設定(平成25年分以降の所得税に適用)

平成23年度税制改正大綱にも盛り込まれた内容の一部が、改めて設けられた形です。その年中の給与収入が1,500万円を超える場合の給与所得控除額は245万円が上限となります。例えば、年収2,000万円の会社員の場合、現行制度での給与所得控除額は2,000万円×5%+170万円=270万円ですが、平成24年分以降は245万円となります。

個人の高所得者に対する課税強化の一つといえます。一方、法人に対しては、昨年度の第2次税制改正(昨年11月30日成立、12月2日公布)で法人税率が引き下げられ、平成24年4月1日以後に開始する事業年度から適用されます。

■勤続5年以下の役員等の退職金に対する課税の見直し

通常、退職金については、「収入金額(退職金等の額)」から勤続年数によって決まる「退職所得控除」を差し引いた後の金額の2分の1に対して、他の所得とは分離して課税(「2分の1課税」)されます。
 平成25年分以後の所得税から、「2分の1課税」が勤続5年以下の役員等の退職金に対する課税については適用されなくなります。

不動産管理法人等を設立していて、かつ、その法人から近い将来、退職金を受け取ろうと考えている人などは注意が必要でしょう。

退職金に対する「2分の1課税」は、所得税と住民税の税率の合計が50%(最高税率)になるような人でも、収入金額に対する税率はその2分の1(25%)未満になることと同義です。現状、退職金に対する課税は、税務的なメリットが非常に大きいといえます。

以上のとおり、不動産投資にはいろいろと税金が絡んできます。上記の内容はまだ決まったことではありませんが、引き続き、注視していく必要があるでしょう。

大倉 修治
マイアドバイザー.jp登録
大倉 修治

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
CFPR、1級FP技能士、宅地建物取引主任者

大手住宅メーカー、住宅・マンションディベロッパー、外資系生命保険会社を経て現職。
現在、独立系FPとして主に一般生活者に対するコンサルティング業務や各種セミナーの講師、マネー誌等への寄稿などを行う。


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