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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資の今!! 12月から施行された賃貸住宅管理業登録制度

不動産投資の今!!

12月から施行された賃貸住宅管理業登録制度

更新日:2011/12/1

日本の民間賃貸住宅の大半は個人所有で、その8割ぐらいは、管理に関する業務の全部もしくは一部を不動産賃貸管理会社(以下、「管理会社」とします)に委託していると言われています。今回は、管理会社にかかわる制度で、12月1日より施行された「賃貸住宅管理業登録制度」についてお話ししていきます。

トラブル減少を目的に設立

昨今、賃貸住宅をめぐる入居者(借主)、賃貸オーナー(貸主)、賃貸オーナーから委託を受けた管理会社の間でのトラブルは、7月に最高裁で判決の出た更新料をめぐるもの、敷金の精算に関するもの、家賃滞納者に対する保証会社が絡んだ強引な督促に関するものなど、数多く見受けられます。こういったトラブルを減少させることを目的に「賃貸住宅管理業登録制度」が国土交通省によって設立されました。

本制度は、「管理事務」を業として行うものが対象になります。管理事務とは、@家賃、敷金、賃貸借契約に定めのある共益費・管理費等の受領に関する事務 A賃貸借契約の更新に関する事務 B賃貸借契約終了に関する事務 のいずれか一つでも含むものを言います。主には、賃貸オーナーからこれらの業務を含む管理を委託される管理業者と賃貸住宅を転貸するサブリース業者が対象になります。

本制度の対象、対象外となる主な例は以下のとおりです。

  • 上記の管理事務を全く行っておらず、建物や付帯設備の保守・点検業務だけをやっているといった場合については対象外。
  • 賃貸オーナーが所有する賃貸住宅を自ら管理する場合は、登録の対象外。ただ、新たに賃貸住宅の管理業務(=ここでは上記の管理事務を含む)を始めようとする場合は登録可能(宅地建物取引業の免許がなくてもOK)。
  • 保証会社(≒賃貸借契約において必要な借主の連帯保証人を代行する会社)が、賃貸オーナーから委託を受けて月々の家賃を受領し、賃貸オーナーや管理業者に送金する場合は対象(業務内容が、家賃滞納時の家賃の立て替え、入居者への請求のみであれば対象外)。
  • 賃貸“住宅”管理業という前提なので、駐車場やビルの管理業、店舗併用住宅の「店舗部分」については対象外。

消費者保護の流れが背景に

次に、本制度に登録した業者に課される主なルールについて見ていきます。

●賃貸オーナーおよび入居者に対する管理内容に関する重要事項説明、書面交付
書面に記載しなければならない項目(概要)については、国土交通省のホームページに掲載されている賃貸住宅管理業務処理準則をご参照ください。
●財産の分別管理
賃貸オーナーに代わって、受領した家賃や敷金等を適切に分別して管理していることが確認できる状態にすることが義務づけられます。特定の管理方法を求められてはいません。
●賃貸借契約終了時の敷金精算額の書面交付
敷金精算時に入居者に原状回復費用に関する負担が発生する場合などは、その算定の基準や金額の内訳などを書面で交付する必要があります。
●国土交通省への年に一度の報告義務
本制度の登録期間は5年ですが、入居者や管理状況が短期的に変わる可能性があることから、年に一度、業務の状況(管理受託の実績等)や財産の分別管理の状況をまとめた報告書を提出する必要があります。この報告書面は、賃貸オーナーや入居者などが管理業者を選択する際の判断材料としての位置づけにもなっているので、閲覧することが可能です。なお、この報告義務の中には、貸借対照表や損益計算書の提出は含まれていません。

ルールは上記以外にもありますが、全般的に、昨今の消費者(ここでは「入居者」)保護の流れを前提にした内容と言えます。実際の運用が始まってみないと何とも言えない部分はあります。ただ、こういった制度が定着してくると、賃貸オーナーから見ると業務のパートナーとも言える管理業者選びの判断基準になり得るでしょうし、入居(予定)者にとっても、部屋探しを依頼する不動産会社を選択する上での一つの目安になることが期待されます。

なお、この制度への登録は任意となっています。ただ、制度が定着していくと、形式的な面だけ見ても登録の有無による差が生まれることにもなるので、おそらく該当する業者の大半は登録することになると思われます。

大倉 修治
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大倉 修治

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
CFPR、1級FP技能士、宅地建物取引主任者

大手住宅メーカー、住宅・マンションディベロッパー、外資系生命保険会社を経て現職。
現在、独立系FPとして主に一般生活者に対するコンサルティング業務や各種セミナーの講師、マネー誌等への寄稿などを行う。


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