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不動産投資の今!!

被災地に対する固定資産税の減免措置〜固定資産税の仕組みについて

更新日:2011/6/2

不動産は、所有(保有)しているだけで課税されます。ほかの資産にはない特徴です。その代表的な税金が、市区町村が課税する固定資産税です。固定資産税は、毎年1月1日現在において、土地・建物等の固定資産を所有している人(登記簿または固定資産税台帳に所有者として登録されている人)に対して、その所在地の市町村(23区は東京都)が課税します。

1月1日現在における課税のため、固定資産税の評価額算定上、3月11日の東日本大震災は反映されません。そこで、4月下旬に津波で壊滅的な被害を受けた土地、建物に対する固定資産税は免除になりました。そのほかにも、土地や建物の損害の程度によって、全額が減免されるなどの措置が取られています。

今回は固定資産税の減免措置の概要と固定資産税の問題点や知っておきたいことなどについて、お話ししていきます。

固定資産税の減免措置の概要

1.土地

土砂崩れにより流出した土地やその結果埋没した土地、異常に隆起または陥没等が生じ簡単には復元できないような土地、亀裂等が生じ災害により著しく価値を減じた土地などが固定資産税の減免の対象になります。減免される割合については、課税対象面積に占める被害面積の割合によって決まるような形です。

2.建物(家屋)

建物の損害の程度によって、「全壊」「大規模半壊」「半壊」といった認定を受けた上で、減免の割合が決定されるケースが多いようです。ほかには、地盤面の液状化により建物に傾斜や沈下がある場合も減免されるケースがあります。具体的な損害の判定の要件等を、ホームページ上に掲載している市区町村もあります。

※減免の具体的な要件や手続きについては、市区町村によって異なります。その点はご留意ください。

固定資産税の問題点

固定資産税は「3年に一度」評価替えが行われます。近々では、来年(2012年)が評価替えの年にあたります。つまり、減免措置等に該当しなければ、基本的には3年間は変わりません。評価替えの年の物価動向や地価水準によっては、高止まりしてしまう可能性があるということです。

建物の固定資産税の評価は、総務省が決めている「固定資産評価基準」をベースになされていて、工事費等の実態とかい離することもあるようです。実態とかい離しているということは、割高な税額が算出されているということです。また、評価の内容が、納税者に対して十分な開示がなされているとは言い難い状況になっています。

なお、固定資産税の通知がきて内容に不服がある場合は、審査請求(≒不服の申し立て)はできます。しかし、棄却されるケースが多いようです。

住宅用地や新築住宅に対する特例措置

住宅用地については、特例措置があります。住宅の敷地で住宅1戸あたり200m²以下の部分を「小規模住宅地」、住宅1戸あたり200m²を超え住宅の床面積の10倍までの土地を「一般の住宅用地」とみなし、固定資産税の課税基準となる価格(固定資産税評価額)が軽減されます。

<一定の住宅用地の場合の固定資産税・都市計画税の計算>
  固定資産税の計算式 都市計画税の計算式
小規模
住宅用地
固定資産税評価額×1/6×1.4% 固定資産税評価額×1/3×0.3%
一般の
住宅用地
固定資産税評価額×1/3×1.4% 固定資産税評価額×2/3×0.3%

建物についても一定の要件を満たす住宅を建築した場合、新たに課税される年度から3年度間(地上階数3以上の耐火・準耐火建築物は5年度間)に限り、120m²までの居住部分に相当する固定資産税額(建物分)の1/2が軽減されます(市区町村によって取り扱いが変わる場合もあります)。

貸家住宅の場合は、住宅の床面積(共同住宅は、1戸あたり)が40m²以上280m²以下(自己居住用部分の場合は、50m²以上280m²以下)であること、店舗などが含まれる併用住宅の場合は、建物の総床面積の1/2以上が居住用であることが主な要件となります。

固定資産税は、不動産投資において「保有コスト(不動産賃貸経営上の運営費)」となります。以上のような点については知っておいたほうが良いでしょう。

大倉 修治
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大倉 修治

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
CFPR、1級FP技能士、宅地建物取引主任者

大手住宅メーカー、住宅・マンションディベロッパー、外資系生命保険会社を経て現職。
現在、独立系FPとして主に一般生活者に対するコンサルティング業務や各種セミナーの講師、マネー誌等への寄稿などを行う。


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