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不動産投資の今!!

地震が不動産投資に与える影響

更新日:2011/5/12

昨年の11月のコラム(http://toushi-athome.jp/column/ima/vol06/)では地震について書きました。データを整理していて大きな地震は頻繁に起きうるものだということを認識したのですが、それが3月の震災で現実になってしまいました。今回被災された多くの方々に心よりお悔やみを申し上げます。私自身は自分にできることをしっかりやっていきたいと思います。

データから見る地震の影響

不動産経済研究所が4月14日に発表した3月の首都圏のマンション発売戸数は3,685戸で、これは前年同月と同じ戸数となりました。3月の月間契約率(発売月のうちに売れた割合)は79.7%と、好調の目安とされる70%を上回ったものの、前月の84.8%と比べると5.1ポイントのダウン、前年同月の82.8%と比べても3.1ポイントのダウンとなっており、震災の影響があると言えるでしょう。

財団法人東日本不動産流通機構がまとめた調査結果によると、首都圏中古マンションの販売成約件数は前年同月比19.2%減と大幅な減少となっています。特に千葉県では3割を越す減少幅となっているようで、やはりこちらも震災の影響が出ていると言えるでしょう。

立地や物件への考え方の変化

私が改めて述べるまでもなく、震災後に不動産を保有することに対するリスクを認識し、マンション購入をためらう方は増えています。特に立地への考え方がいままでとは変わる可能性があります。

具体的には海が望める湾岸地域の埋め立て地。今までは人気のエリアでしたが、今後は地盤沈下や液状化の恐れからこうした地域を避ける人も多くなるでしょう。上記で見た「中古マンション成約件数」で首都圏の中でも千葉県の減少幅が大きいのは、おそらく千葉の埋め立て地が被害を受けたことも影響していると推測できます。

また郊外の物件は全般的に人気が低下する恐れがあります。地震当日、職場から自宅に帰れない方も多かったという経験から、できるだけ職場の近くに住みたいと思う人は増えるのではないかと思います。また交通機関が節電対策をすることで電車の本数が少なくなるなどして、郊外からの通勤時間は長くなってしまうなどの弊害も見られます。千葉から東京に通う知人は「節電ダイヤの影響で移動時間を今までの2割増しで見なければならない上に、電車が混んでいて読書や仕事がやりにくい」とストレスを感じているようでした。

そういう面からは都心の物件の人気が高まる可能性もありえるでしょう。しかしながら、今回の地震で「東京一極集中への見直し」という動きも起きるかもしれません。今のところは都心という立地にはプラス面もマイナス面もあると私は考えています。

物件の選別という点でも変化が出るでしょう。これまで人気のあった高層マンションでは、エレベーター停止のリスクや上層階での揺れが大きくなってしまうことへの不安が意識され、かつてほどの人気はなくなるのではないかと予想しています。そして「耐震性」への関心は今よりもさらに高まるでしょう。

【地震が立地や物件の選定に与える影響】
立地についての考え方の変化 物件についての考え方の変化

埋め立て地、湾岸地域の人気が下がる?

郊外から都心へという動きが起きる?

高層タワーマンションの人気が下がる?

「耐震性」への関心がより高まる

今後の不動産投資

不動産市場全般を考えると今回の地震はやはりマイナス面のほうが大きいでしょう。消費マインドの低下、原発問題に関連した海外投資家の日本離れといったことも起きています。

もちろん不動産価格が値下がりすれば、それは不動産投資という観点から見るとチャンスとも言えます。不動産を保有することへの不安から逆に賃貸需要は増える可能性も考えられ、もし家賃の下落がさほど大きくならなければ、その分新たに不動産投資を行う場合にはプラスです。

この機会をチャンスと考え不動産投資を積極的に行う場合は、やはり前回の地震についてのコラム(http://toushi-athome.jp/column/ima/vol06/)でも書きましたが、地震保険への加入や、耐震性・耐火性の高い物件を優先すること、地域の分散をすることといった地震への備えはしっかりと行っていくべきでしょう。

特に今後しばらくは「液状化の恐れや津波被害の恐れのない立地かどうか」という点と「耐震性の高い物件かどうか」は居住者にとっても大きな関心事になってくるはずです。今後不動産投資を行う上でこの2点は重視していきたいポイントです。

山本 俊成氏
マイアドバイザー.jp登録
山本 俊成氏

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
ファイナンシャルプランナー(AFP)、住宅ローンアドバイザー((財)住宅金融普及協会認定)

2001年、ファイナンシャルプランナー資格取得。都市銀行、保険会社での勤務経験を生かし、クライアントに対し実務的なコンサルティングを行う。特に保険、住宅ローン分野を得意とする。


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