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震災による今後の動向は? 今年の公示地価発表を見て思うこと

更新日:2011/4/7

平成23年公示地価の概況

国土交通省が3月17日に発表した2011年1月1日時点の公示地価は、全国平均で見ると住宅地は前年比マイナス2.7%、商業地は前年比マイナス3.8%となり3年連続で下落しました。地方については、19年連続の下落です。ただ、下落幅については以下の表のとおり、東京圏、大阪圏、名古屋圏、地方すべてで住宅地、商業地ともに縮小しています。

<公示地価年別変動率(前年比)>
用途圏域公示年
2008年2009年2010年2011年
住宅地東京圏5.5%▲4.4%▲4.9%▲1.7%
大阪圏2.7%▲2.0%▲4.8%▲2.4%
名古屋圏2.8%▲2.8%▲2.5%▲0.6%
地方平均▲1.8%▲2.8%▲3.8%▲3.6%
全国平均1.3%▲3.2%▲4.2%▲2.7%
商業地東京圏12.2%▲6.1%▲7.3%▲2.5%
大阪圏7.2%▲3.3%▲7.4%▲3.6%
名古屋圏8.4%▲5.9%▲6.1%▲1.2%
地方平均▲1.4%▲4.2%▲5.3%▲4.8%
全国平均3.8%▲4.7%▲6.1%▲3.8%
※国土交通省「土地総合情報ライブラリー」より抜粋。▲はマイナスを表しています

住宅地については、大都市圏を中心にマンションの発売戸数が増加したことや、2009年12月以降、マンションの契約率(不動産経済研究所発表)が首都圏において好不調の分かれ目と言われる70%を上回り続けているといったことから、都市部を中心に回復傾向が顕著となっています。背景としては、超低金利、住宅ローン減税の拡充および住宅取得資金の贈与の非課税枠の拡大などが挙げられます。

東京圏においては、中央区を中心に70地点で価格が上昇に転じています。全国で上昇率が高いベスト10を見ると、名古屋市内の調査地点が7つを占めています。また、上昇率2位にはリゾート地として海外から投資対象として注目を集めている北海道の倶知安町(ニセコの近隣)が入っています。

商業地については、都市部を中心に企業収益や不動産投資信託REIT市場の回復等を背景に、国内外から投資マネーの流入も見られたことから、下落幅が大幅に縮小した地域もあります。福岡市や鹿児島中央駅前などでは、3月12日に九州新幹線が全線開業したことによる効果もあり上昇しました。

ただ、今回発表された数値は、2010年対比であることを含んでおく必要があります。2010年1月1日時点の公示地価は、2008年9月15日のリーマンショック等の世界的な金融危機等の反動が大きく、2009年比大幅なマイナスになっています。

さらには、3月11日に起きた東日本大震災が今後の地価動向に大きな影響を与える可能性もあります。

東日本大震災が与える影響について

国土交通省が公表している「不動産鑑定評価基準」によると、不動産の価格を形成する要因は「一般的要因」「地域要因」「個別的要因」に分けられるとあります。この三つの内、「一般的要因」(一般経済社会における不動産のあり方及びその価格の水準に影響を与える要因)は、「自然的要因」「社会的要因、経済的要因及び行政的要因に大別されるとあります。

「自然的要因」には、具体的な例示として、@地質、地盤等の状態 A土壌及び土層の状態 B地勢の状態 C地理的位置関係 D気象の状態 の五つが挙げられています。しかし、これまで不動産投資において物件価格の妥当性を検証する際などに、この「自然的要因」はそれほど大きくは織り込まれていなかったように思えます。

今後は、地震に対してという意味では“活断層”の所在や浦安市の住宅地などで起きている“液状化”の可能性、津波や洪水に対しては“地盤”や“土地の高低差”といった要素が地価に少なからず影響を与えることが想定されます。また、現在の計画停電による交通機関への影響を受けて、通勤時間が長くなる郊外エリアについても需要が下がる可能性があるといえるでしょう。

大倉 修治
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大倉 修治

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
CFPR、1級FP技能士、宅地建物取引主任者

大手住宅メーカー、住宅・マンションディベロッパー、外資系生命保険会社を経て現職。
現在、独立系FPとして主に一般生活者に対するコンサルティング業務や各種セミナーの講師、マネー誌等への寄稿などを行う。


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