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アットホーム投資 投資コラム 不動産投資の今!! 2010年の不動産市場を振り返る

不動産投資の今!!

2010年の不動産市場を振り返る

更新日:2011/3/3

2010年のREIT市場

今回はまず2010年のREIT(不動産投資信託)の動きを振り返ってみたいと思います。図1は東証REIT指数と日経平均株価のこの1年の推移をまとめたものです(2010年1月18日の値から、2011年1月17日までにどれだけ増減があったかを比較したものです)。

東証REIT指数(黄)は東京証券取引所に上場しているREIT全体の値動きを表す指数で、この1年では日経平均(緑)に比べて大きく上昇していることがわかります。昨年は日銀の信用緩和策の一環としてREITを買い取るということを発表、実施しましたが、REITが好調な背景にはその効果もあるのではないかと思います。

REITは大きく2種類に分けられます。オフィスビルを投資対象とするREITと、マンションを投資対象とするREITとの二つです。次に両者の比較をしたいと思います。野村不動産関連のオフィスビル系REITと同じく野村不動産関連の住宅系REITの値動きを比較したのが次のグラフです。

「野村不動産レジデンシャル投資法人」(黒)は野村不動産が手がけるマンション(アーバンステージやプライムアーバンなど)に投資をしているREITで、「野村不動産オフィスファンド投資法人」(緑)は、野村不動産が手がけるオフィスビルへ投資しているREITです。グラフからは住宅系REITである、野村不動産レジデンシャル投資法人(黒)のパフォーマンスが良いことがわかります。

REITはファンドが投資家から集めたお金を使って物件を複数購入し、その家賃収入を収益としていくものです。不況下でもオフィスビルの賃料と比べると、マンションの賃料は下がりにくいという特色があります。REITの中でも特に、マンションに投資する住宅系REITのパフォーマンスが良い背景にはこうした事情があると考えられます。そしてもちろん次に見るようにマンション市況が好調であったこともその背景にはあるでしょう。

首都圏マンション市況

不動産経済研究所が2011年2月22日に発表したレポート「2010年全国マンション市場動向(年間まとめ)」によれば、2010年の首都圏におけるマンション供給戸数は4.4万戸と前年比22.4%増でした。

私自身も昨年はマンション購入の相談(顧客自身が居住するためのマンション購入相談)が多い1年だったという印象があります。即日完売になるマンションもいくつか見られました。

マンション価格が下落し、低金利も続く中、住宅ローン減税や住宅エコポイント、フラット35Sの金利優遇、住宅購入資金の贈与の特例といった、住宅購入支援策も追い風となったのでしょう。実際に相談に来られる方の中にも「マンションを買うなら今しかないと思うから」という方は多かったです。

上記レポートによれば2011年の供給戸数は5万戸で2010年に比べて12.3%増えると予測しています。2010年に引き続き首都圏のマンション市況は活発になるという予測です。

不動産投資の相談も昨年は多く担当しました。年金などの将来不安から、給与収入だけでなく家賃収入を得られる道を確保しておきたいというニーズは依然として強いように感じます。

2011年も低金利やマンション価格の底打ち感などから引き続き不動産投資をしたいという方は多くなるでしょう。物件が増える一方で不動産投資をしたいライバルも多いわけですが、あせって購入したりはせず、自分の目で周辺環境を確かめたり、自分がその家賃で借りたいと思うかを考えたりといった吟味が必要でしょう。

また購入後のキャッシュフロー表がどうなるかといったライフプラン全体のチェックも忘れずに行っていただきたいと思います。

山本 俊成氏
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山本 俊成氏

株式会社ファイナンシャル・マネジメント
ファイナンシャルプランナー(AFP)、住宅ローンアドバイザー((財)住宅金融普及協会認定)

2001年、ファイナンシャルプランナー資格取得。都市銀行、保険会社での勤務経験を生かし、クライアントに対し実務的なコンサルティングを行う。特に保険、住宅ローン分野を得意とする。


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